房地產(chǎn)業(yè)面臨重新洗牌，多項指標(biāo)顯示行業(yè)正發(fā)生“山鄉(xiāng)巨變”

導(dǎo)讀

對于前七個月房地產(chǎn)相關(guān)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，業(yè)內(nèi)提出的走勢預(yù)判有所分歧。但21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士交流中，深刻感受到他們的危機感。全行業(yè)利潤率下滑，融資困境以及房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展議題之下，房地產(chǎn)行業(yè)正發(fā)生具有洗牌性質(zhì)的巨變。8月14日，旭輝集團總裁林峰在其公司官方微信上發(fā)表了一篇題為《生于憂患，而死于安樂》的文章。

在這篇文章中，林峰表達了他作為房企掌舵者極強的危機感。“在各類好消息的背后，應(yīng)該清醒地看到：宏觀經(jīng)濟的增長日益趨緩、金融資本層面愈發(fā)收緊、調(diào)控政策與長效機制逐漸加碼、銷售和土地市場逐步趨冷、競爭對手更加強大……未來，似乎并沒有留給我們太多的時間和空間?！?

林峰只是真實地表達了他對房企生存現(xiàn)狀的一種感悟。8月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1-7月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。整體來看，多數(shù)指標(biāo)均出現(xiàn)較大幅度下滑，其中銷售面積、金額累計同比增速降至近一年新低和次低，分別為14%和18.9%，若單月來看，兩者環(huán)比降幅均超過40%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則連續(xù)三個月下滑，1-7月同比增速降至7.9%，較今年最高點下降1.9個百分點，單月增速創(chuàng)下年內(nèi)新低。此外，單月新開工面積增速也首次轉(zhuǎn)負為-4.91%，可以說，今年7月是開發(fā)投資和新開工最低迷的月份。易居（中國）企業(yè)集團CEO丁祖昱甚至斷言，從宏觀的角度而言，目前行業(yè)幾個主要指標(biāo)都開始掉頭向下，行業(yè)的拐點已經(jīng)顯露無遺。

多項指標(biāo)下滑

國家統(tǒng)計局發(fā)布的宏觀數(shù)據(jù)對于房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的指導(dǎo)意義。丁祖昱認為，縱觀今年房地產(chǎn)各指標(biāo)走勢，前四月一路攀升，首次調(diào)整出現(xiàn)在5月份，隨后6、7月份部分數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，僅銷售數(shù)據(jù)在6月份出現(xiàn)了井噴，但7月份又迅速回落。究其原因，他認為調(diào)整自五月份開始和上半年調(diào)控實施有密切關(guān)系。今年的宏觀調(diào)控仍是分步驟、分城市地逐步推進，比較密集的一波是從春節(jié)后開始，近60個城市出臺或加碼調(diào)控政策，特別是限售作為一種新的調(diào)控手段也在一季度加入到市場當(dāng)中。從以往經(jīng)驗來看，政策出臺到對市場起效果一般有3個月滯后，因此，行業(yè)從5月份開現(xiàn)調(diào)整也在情理之中。在他看來，行業(yè)拐點已經(jīng)顯露無遺。

對于丁祖昱的判斷，行業(yè)也有不同看法。易居研究院副院長楊紅旭認為，整個市場銷售增速下滑在去年4月開始出現(xiàn)。繼去年4月增幅見頂后，市場出現(xiàn)震蕩式回落，這是市場短周期波動的規(guī)律。楊紅旭估計，今年底市場銷售增速可能會由正轉(zhuǎn)負；2017年相比2016年的面積增幅可能出現(xiàn)小幅下跌，約為5%。而投資變動與新開工和供地相關(guān)，新開工的影響比重會較大。楊紅旭認為，目前全國市場依然保持總體活躍，但是大趨勢為增幅收窄。其中，一二線城市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯下跌，而三四線城市因為輪動相對滯后，所以下跌情況也會滯后出現(xiàn)。目前還不能說房地產(chǎn)市場拐點已經(jīng)明確，因為目前只是成交量的萎縮與成交量增幅回落，等到有七成房價環(huán)比由漲變跌，才能準(zhǔn)確地判定樓市出現(xiàn)拐點。

對于房地產(chǎn)市場多項指標(biāo)出現(xiàn)下滑，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為“很正常”。他表示，過去幾年，房企土地購置面積逐年下降，從而帶來開工面積下降、投資下降。但目前來看，指標(biāo)下滑只是表現(xiàn)為增速下滑，這并不意味著投資和新開工面積下降。此外，一二線城市控制人口規(guī)模，這在主觀上限制或減少土地供應(yīng)；而客觀上核心區(qū)也沒有土地供應(yīng)，要供應(yīng)就只能拆遷，但拆遷成本高、節(jié)奏慢。

歐陽捷注意到，與前兩年土地供應(yīng)大幅縮減不同的是，2017年以來，土地供應(yīng)正處于“恢復(fù)型增長”狀態(tài)。但他認為，土地供應(yīng)的“恢復(fù)型增長”不會持續(xù)太久。他預(yù)計在今年底，土地供應(yīng)增長率將變?yōu)閭€位數(shù)。與土地供應(yīng)一樣進入個位數(shù)增長的，還包括新開工面積、成交面積、按揭貸款和投資增長率。

房企的憂患意識

一個發(fā)展?fàn)可娑嘀匾蛩氐男袠I(yè)，業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)業(yè)的判斷向來有分歧。不過，行業(yè)內(nèi)一些理性且具有預(yù)見性的人士已經(jīng)產(chǎn)生強烈的危機感。對于未來三、四季度市場走勢，丁祖昱認為壓力還會進一步凸顯，銷售降溫的風(fēng)險不容忽視，尤其是三四線投資需求如果沒有進一步跟進，上半年部分偏熱的三四線市場的壓力會迅速爆發(fā)，繼而影響全年房地產(chǎn)市場銷售。因此，企業(yè)在當(dāng)前市場應(yīng)保持謹慎，不僅要注意政策調(diào)控給企業(yè)自身帶來的危機，也要關(guān)注城市短期市場過熱帶來的風(fēng)險。

林峰在前述文章中感慨，“比爾·蓋茨說過，微軟離破產(chǎn)永遠只差十八個月，旭輝比微軟還差很遠，所以我們離破產(chǎn)的時間應(yīng)該會更近一些。為了活下去，活得更好和更久一點，我們應(yīng)該從舒適區(qū)走出來，去反省和總結(jié)，以應(yīng)對更高更難更險的路程?！苯?，記者在與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士交流中，也深刻感受到他們的危機感。全行業(yè)利潤率下滑，融資困境以及房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展討論都成為當(dāng)前行業(yè)的熱門話題。但不可否認的是，房地產(chǎn)行業(yè)正發(fā)生具有洗牌性質(zhì)的巨變。

歐陽捷感慨稱，如今市場的行業(yè)集中速度已經(jīng)超過預(yù)期，而市場蛋糕不會變得更大，行業(yè)真正的殘酷競爭可能還沒有到來。據(jù)他分析，2016年前三強房企銷售額達約1.05萬億，4-9名房企銷售額合計約為1.05億，10-23名房企銷售額也為約1.05億，排名前23名的房企就占據(jù)了市場份額的26.8%。而今年上半年，這些房企市場份額再次增至36.3%，預(yù)計今年底可能達到40%，明年很可能占據(jù)市場半壁江山。但是市場蛋糕并沒有變大，因此接下來一定是“你死我活的競爭”。

對于即將到來的激烈競爭，歐陽捷認為，大型房企會繼續(xù)加速奔跑，直到大魚吃光小魚，則市場格局基本穩(wěn)定。“中型房企的日子會非常難過。”歐陽捷說，這一類房企未來很可能被并購。因為企業(yè)有一定規(guī)模，退出行業(yè)較難，而不退出則可能繼續(xù)虧損?！氨皇召彶灰姷檬遣缓玫氖虑?，看起來失了面子，但是保住了里子?！?

上海菩悅資產(chǎn)管理有限公司創(chuàng)始人、CEO陳凱認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)會有四個業(yè)務(wù)方向：投資公司、服務(wù)公司、資管公司、開發(fā)公司。輕資產(chǎn)想做大，比重資產(chǎn)更難。未來中國有很多的小型開發(fā)公司會出現(xiàn)。中等企業(yè)的出路是，要么做行業(yè)龍頭、要么做區(qū)域龍頭、要么做細分市場龍頭、要么做小而美的好公司。

對于企業(yè)的“求生”，著名經(jīng)濟學(xué)家許小年的建議是，“企業(yè)生死榮衰的決定性要素是你特有的，別人難以模仿的優(yōu)勢，這叫核心競爭力。所以說，今后企業(yè)思考不是別人能做什么我也能做，而是要思考別人不能做什么我能做。”許小年說，在自己行業(yè)里轉(zhuǎn)型是求生之路，但轉(zhuǎn)行是找死，要在最熟悉的行業(yè)里改變自己的經(jīng)營方式。充分利用在行業(yè)當(dāng)中的積累，來思考新的商業(yè)模式、新的技術(shù)、新的產(chǎn)品。（編輯：宇強）