9月2日上午，朝陽區(qū)“中冶德賢御府”的售樓處內(nèi)，裝修精美的售樓處空空蕩蕩，大廳的沙盤旁邊偶爾有人駐足，銷售人員在旁邊小聲講解。坐在沙發(fā)區(qū)域休息的客人非常安靜，為客戶提供的小蛋糕也鮮少人問津。

2023年9月1日晚，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政一出，市場上傳來了“多個新房樓盤售樓處連夜?jié)q價、客戶連夜排隊買房”的消息。9月2、3日是新政出臺后的第一個周末，《財經(jīng)》在朝陽區(qū)多個新房售樓處走訪發(fā)現(xiàn)，看房人數(shù)和成交量確實有所提升，但不是每個樓盤都很“搶手”。

“連夜排隊、連夜?jié)q價不是全市普遍現(xiàn)象。”一位中原地產(chǎn)中介對《財經(jīng)》說。

另一方面，不少二手房房主的心態(tài)也發(fā)生了變化，有些人甚至連夜打電話給中介毀約。

多位中介均表示，二手房市場預(yù)計會陷入一個波動期，買賣雙方在進行博弈，這是一場心理戰(zhàn)。這場戰(zhàn)爭可能要持續(xù)到9月份五年期以上LPR利率公布（貸款市場報價利率，房貸利率以此為錨定），或更多利好政策出臺。

原來不火的盤，現(xiàn)在還是不火

中冶德賢御府位于朝陽區(qū)誠源三路、第四使館區(qū)附近。該精裝修樓盤開盤于2021年10月，將于2024年5月交房。它一共有不到400套房子，目前還剩70套左右沒有售出，且一部分房子已經(jīng)完工，可隨時供客戶看房。

但出人意料的是，新政后的首日，這里的人流量并不大。一位來看房的女士對《財經(jīng)》表示，她還要再考慮一下：“我覺得這里的得房率太低了，只有75%，性價比不高。雖然政策出臺了，但是咱們買房也得理性啊?！?

德賢御府售樓處大廳。  攝影：王文彤

銷售人員表示，他們已經(jīng)收到消息，從周一開始漲價3%左右。他解釋道，因為拿地較早，與周邊價格相比他們的價格較低，為8.2萬/平方米左右，每平方米比周圍便宜4000元左右，還有一些漲價的空間。

“我們畢竟是改善型新房，總價比較高，沒有瘋狂搶購的情況。昨晚大概賣了四五套，跟平時情況差不多?！彼f。

在一位資深鏈家中介看來，這種開盤時間久、去化速度慢的樓盤，漲價恰恰是因為賣得不好，開發(fā)商沒自信。

“因為現(xiàn)在的客戶偏向于買漲不買跌，開發(fā)商想著反正所剩不多，索性漲價，或者縮短付款周期，能收回一些資金。而且漲的價格可以通過其他方式補貼回來，比如物業(yè)費或者車位費?！彼f。

新盤回暖，但數(shù)值有虛高

相對于中冶德賢御府這樣的準(zhǔn)現(xiàn)房，純新盤的熱度更高一點。

下午一點左右，《財經(jīng)》來到位于三元橋地鐵站附近的中建璞園售樓處。沙盤旁、樣板間、大廳沙發(fā)隨處可見客戶和銷售人員在溝通，整個售樓處人聲鼎沸，不得不提高聲量才能聽清對方的話語。

該樓盤上午剛剛舉行完開盤儀式，將在2026年10月交房。據(jù)銷售人員透露，在總計506套房子中，僅一個上午就有兩百多套被定下。

銷售人員告訴《財經(jīng)》，因為利好政策的影響，他們下周一打算收回原定的開盤折扣，大約是2%。“如果政策早落實，我們肯定會賣得更好?！?

不止中建璞園，《財經(jīng)》隨機走訪的幾個今年下半年剛剛開盤、原本賣得就不錯的新房樓盤周末的情況都更加火爆。

位于朝陽區(qū)東五環(huán)自貿(mào)CBD區(qū)的京投發(fā)展北熙區(qū)樓盤銷售人員向《財經(jīng)》展示了新政出臺當(dāng)晚的轉(zhuǎn)賬記錄，記錄鋪滿了好幾屏手機屏幕，錢數(shù)從1萬元到20萬元不等。

他表示，周五晚上直到1點還有客戶來下單，一晚上交齊定金的就有二十多套房子，也有很多客戶是先交一點錢來鎖房。

“我們應(yīng)該不會漲價，因為我們完全不愁賣。現(xiàn)在跟客戶說我們馬上要漲價，制造恐慌，沒這個必要。”

但在交談中，《財經(jīng)》了解到，新政出臺的這個周末官方銷售數(shù)據(jù)還沒有統(tǒng)計出來，因此在具體賣了多少套的數(shù)值上，可能存在虛高。

一位售樓處的銷售人員對《財經(jīng)》舉例道，某個項目聲稱自己開盤的幾小時內(nèi)賣了200多套，但其中有四分之一客戶只交了一點錢，沒有交足定金。

“如果客戶后面反悔，這部分錢也是能退的，但是銷售會把這部分?jǐn)?shù)字算進業(yè)績里。真實的成交量還是要看住建委網(wǎng)頁上的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，至少是看三個月之內(nèi)的變化?！彼f。

前述鏈家中介對《財經(jīng)》分析，客戶如果交少于十萬的定金，基本就是還在猶豫?！耙驗檫@批新房的客戶基本是想要換房的，手里有二手房想要賣掉，并且對二手房的價格有較高的預(yù)期。如果新房符合他的預(yù)期就先交一點錢定下，反正之后還可以退掉?！?

二手房業(yè)主連夜變臉

“業(yè)主就直接跟我說，我覺得政策還是要繼續(xù)放開，這房子我原價賣都已經(jīng)不錯了，你還想讓我降價？”一位深耕龍湖天街區(qū)域的二手房中介對《財經(jīng)》說。

周五晚上新政剛出來，他就忙著給業(yè)主打電話，確認(rèn)還能不能按照之前談好的低價簽合同，結(jié)果被一些業(yè)主以沒時間來搪塞，“這就是變相想漲價?！彼f。

另一位鏈家中介也告訴《財經(jīng)》，新政出臺當(dāng)晚，就有業(yè)主打了2萬元違約金給經(jīng)紀(jì)人，直接說不賣了。買家找到門店，要求給個說法?！拔覀円矝]辦法，他當(dāng)初定金交得也少，就1萬，按合同規(guī)定，只要沒正式簽約，業(yè)主給了雙倍違約金就可解約?！?

多位中介均表示，現(xiàn)在大部分的新房購房者是改善型客戶，他們需要賣掉手中的二手房來獲取資金，而他們的買家有可能是首次購房的剛需型客戶。因此，如果剛需客戶不出手，整個循環(huán)就無法運作起來。

根據(jù)北京鏈家中介數(shù)據(jù)，以往二手房的掛牌價和成交價之間的差額在3%—5%，預(yù)計這個數(shù)值不會有太大變動。但成交量確實有大幅提升。

新政出臺前，根據(jù)北京鏈家數(shù)據(jù)，周末全市成交量最多達到350單，而9月2日單天的成交量就在600單左右。上一次如此高的成交量還要追溯到2023年2月份的“小陽春”期間，那時周末兩天的成交量在1400單左右。

上述二手房中介也提到，昨天一天就有八個客戶來看同一戶房子。為了方便客戶看房，業(yè)主還把原來的租戶退租了。

多個客戶看同一處二手房。  攝影：王文彤

“現(xiàn)在就是在拼心態(tài)。如果有些業(yè)主著急用錢，就可能接受降價。但是，如果業(yè)主想漲價，客戶不一定能出得起更高的價格，現(xiàn)在的月供壓力很大。”他說。

為更好的品質(zhì)買單

交談中，多位中介均表示，未來的房價會更加分化，客戶會為更好的品質(zhì)買單。他們普遍認(rèn)為，老、破、小的房子會逐漸貶值，客戶會更加青睞品質(zhì)高、周邊設(shè)施齊全的房子，這類房子漲價的空間也更大。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，一線城市中，分化體現(xiàn)在兩方面：一是區(qū)域的分化，市場總體成交量提升；二是北京、上海效果會體現(xiàn)得更為明顯，他們的潛在改善購房群體量更大。但這類群體可能會因為心態(tài)變化，提高賣房價格、降低成交速度。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟教授指出，未來住房的消費品屬性將持續(xù)增強，即必須滿足居民家庭對高質(zhì)量居住生活的需要，甚至是差異性、個性化的需要。

他同時指出，還需要盡快將貸款利率下調(diào)等政策落到實處，甚至進一步強化針對首次購房家庭的貸款、稅費等優(yōu)惠政策，打通整個住房梯級消費鏈條。

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，一線城市已經(jīng)進入二手房為主導(dǎo)的發(fā)展階段，對價格信號更加敏感。未來還需要通過一系列組合政策措施降低新房市場風(fēng)險，如降低房貸利率、延長住房產(chǎn)權(quán)、房貸利息抵稅等等。

（《財經(jīng)》記者王博對此文亦有貢獻）

編輯:月兒