北京立法規(guī)范住房租賃推動(dòng)宜居安居

  來(lái)源:法治日?qǐng)?bào)王斌2022-09-26
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核心提示:甲醛房、隔斷間、租金貸……伴隨著租房市場(chǎng)的火爆,這些亂象時(shí)有發(fā)生,相關(guān)業(yè)態(tài)亟待規(guī)范。9月1日起,《北京市住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)正式施行,這是全國(guó)首部規(guī)

甲醛房、隔斷間、租金貸……伴隨著租房市場(chǎng)的火爆,這些亂象時(shí)有發(fā)生,相關(guān)業(yè)態(tài)亟待規(guī)范。9月1日起,《北京市住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)正式施行,這是全國(guó)首部規(guī)范住房租賃、規(guī)范長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī),北京也成為首個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”等寫(xiě)入地方立法的城市。


 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,《條例》體現(xiàn)了北京市推動(dòng)實(shí)現(xiàn)群眾住有所居、宜居安居的堅(jiān)定決心。近日,該負(fù)責(zé)人對(duì)《條例》的主要條款及立法意圖進(jìn)行了解讀。

 將“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管

《條例》著力嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序,明確利用非居住存量土地建設(shè)的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房、土地出讓相關(guān)文件明確要求用于租賃的住房等不得銷售、變相銷售,不得用于出租短租住房,并設(shè)定了較重的罰則。

 針對(duì)投訴舉報(bào)反映較多的克扣租金押金、長(zhǎng)收短付、高收低出、“個(gè)人二房東”卷錢跑路等市場(chǎng)亂象,《條例》為違規(guī)市場(chǎng)主體量身定制了“緊箍咒”。主要包括:主體要適格,規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金、人員和管理能力,要求企業(yè)名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)行業(yè)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),明確市場(chǎng)主體登記和行業(yè)備案要求;個(gè)人租賃要嚴(yán)管,將“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管,規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)住房租賃企業(yè)設(shè)立登記,并明確對(duì)違法行為的處罰要求;信息要透明,營(yíng)業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話等須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端如實(shí)公示,要提前編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)并向承租人告知有關(guān)信息;執(zhí)業(yè)要實(shí)名,從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持卡實(shí)名從業(yè),并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字、注明信息卡號(hào)。

  此外,《條例》明確租賃企業(yè)收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金,并須通過(guò)第三方專用賬戶托管,單次收取租金數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金,超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管;經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金,并且合同期滿當(dāng)事人續(xù)約的,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù),劃入承租人賬戶;貸款金額不得高于租賃合同金額,貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限,發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。

 全方位保障承租人居住權(quán)益

 對(duì)于租客而言,住房租賃涉及穩(wěn)定居住權(quán),屬于民生范疇。在租賃關(guān)系中,承租人一般處于相對(duì)被動(dòng)地位。從多年來(lái)的管理實(shí)踐來(lái)看,90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。

 《條例》在平等保護(hù)當(dāng)事人的原則下,從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金、糾紛調(diào)處等方面進(jìn)一步突出對(duì)承租人居住權(quán)益的保障。一是明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求,具備供水、供電等基本居住條件,不得打隔斷違法群租,禁止出租違法建設(shè)及其他法律規(guī)定不得出租的房屋。二是明確出租人的合同登記備案、出租登記以及安全管理等責(zé)任義務(wù),并規(guī)定出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)饣蛘卟扇”┝Α⑼{等方式強(qiáng)行解除合同、收房。三是出租人應(yīng)當(dāng)出示身份證件、房屋權(quán)屬證明,告知房屋裝修情況并配合實(shí)地看房等。四是通過(guò)租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享為承租人辦理居住證、積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)提供便利,承租人無(wú)需提交紙質(zhì)合同。五是建立多元糾紛化解機(jī)制,為租賃當(dāng)事人高效率化解糾紛提供多種途徑。

 《條例》明確租房合同應(yīng)當(dāng)網(wǎng)簽,同時(shí)規(guī)定要充分運(yùn)用科技手段為管理服務(wù)賦能,開(kāi)發(fā)建設(shè)全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái),與公安、教育等部門建立信息互通共享機(jī)制,整合部門間“房、人、企”管理信息,提供房源信息查驗(yàn)、企業(yè)及從業(yè)人員信息查詢、人臉識(shí)別等服務(wù),逐步實(shí)現(xiàn)租賃當(dāng)事人合同網(wǎng)簽、備案、查詢等“掌上辦理”“一網(wǎng)通辦”,為百姓辦理居住證、積分落戶、公積金提取等提供便利,并通過(guò)網(wǎng)簽實(shí)現(xiàn)租賃合同登記備案和出租登記合并辦理,避免“一事兩跑”“讓信息多跑路,讓百姓少跑腿”。

 根據(jù)《條例》,出租人應(yīng)當(dāng)在租房合同簽訂30日內(nèi),辦理住房租賃登記備案和出租登記。中介和長(zhǎng)租公寓將通過(guò)全市統(tǒng)一建設(shè)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)完成租賃合同網(wǎng)簽,自動(dòng)提交登記備案。網(wǎng)簽和備案的租賃合同不但受法律保護(hù),還可以享受到各種為租賃賦權(quán)的公共服務(wù)。

 嚴(yán)禁群租盤活農(nóng)租規(guī)范短租

 《條例》明確要求嚴(yán)禁群租,規(guī)定出租住房應(yīng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位、不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu),起居室不得單獨(dú)出租,廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等非居住空間不得出租用于居住,人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)須符合規(guī)定。同時(shí)明確賦予街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)違法群租的管理職責(zé)和處罰權(quán)。這是北京市將2013年以來(lái)開(kāi)展的群租房治理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上升為地方性法規(guī),為治理工作提供了更充分的法治保障。

 當(dāng)前北京市的農(nóng)村地區(qū)尤其是城鄉(xiāng)接合部宅基地上房屋承載了大量城市務(wù)工人員。村民將閑置農(nóng)宅出租,一方面增加收入,另一方面也提供了租金相對(duì)較低的租住產(chǎn)品,有效滿足了部分務(wù)工人員的基本居住需求。與此同時(shí),人口倒掛所帶來(lái)的治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等矛盾問(wèn)題凸顯,亟須規(guī)范管理?!稐l例》將宅基地房屋租賃納入全市規(guī)范管理,納入基層治理體系,并明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)宅基地住房租賃的監(jiān)督管理工作,建立健全村民自治機(jī)制,鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與規(guī)?;?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)合作統(tǒng)一管理、出租宅基地上閑置住房。

 近年來(lái),隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起,城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展,廣泛分布在居住小區(qū)內(nèi)的民宅以“短租房”“網(wǎng)約房”等形式對(duì)外出租,滿足了旅行者短期住宿需求的同時(shí),也給城市安全管理帶來(lái)重大挑戰(zhàn),嚴(yán)重影響小區(qū)住戶的正常居住生活,引發(fā)了大量矛盾糾紛。為此,《條例》明確首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房,其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的,應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約,無(wú)管理規(guī)約或者管理規(guī)約無(wú)相關(guān)約定的,應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。出租人應(yīng)當(dāng)與房屋所在地的公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書(shū)。

 多元機(jī)制提高糾紛解決效率

 目前住房租賃市場(chǎng)的主體大部分是散戶對(duì)散戶,住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模占比較小,租金調(diào)控的手段少、難度大。對(duì)此,《條例》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金、捆綁消費(fèi)、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為,防止企業(yè)在資本的助推下惡性競(jìng)爭(zhēng),炒作、推高租金,并依據(jù)我國(guó)價(jià)格法建立政府對(duì)租金價(jià)格的干預(yù)機(jī)制,租金明顯上漲或可能明顯上漲時(shí),市政府可采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施穩(wěn)定租金水平。

 房屋租賃中介一直以來(lái)是矛盾糾紛多發(fā)領(lǐng)域,民事、行政甚至刑事問(wèn)題交織在一起,而90%以上屬于租金、押金、租期等合同糾紛,涉及主體多、處理難度大。為提高住房租賃矛盾糾紛解決效率,《條例》規(guī)定了多主體、多渠道的多元解決機(jī)制,有助于矛盾糾紛得到快速、便捷處理。其中明確,對(duì)于民事糾紛首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商解決;從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)建立投訴處理機(jī)制,將矛盾糾紛化解在第一線。

(編輯:月兒 )



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