以房養(yǎng)老騙局高發(fā)背后套路何在？應(yīng)該如何防范？

以房養(yǎng)老騙局高發(fā)，背后套路何在？

防范此類騙局，應(yīng)提高風(fēng)險和法律意識，規(guī)避投資陷阱

此類公司的伎倆是利用小恩小惠把老人忽悠過去，然后步步為營，套路老人的房產(chǎn)。非法集資機構(gòu)瞄準(zhǔn)老人房產(chǎn)，主要是因為房屋價值高，通過抵押等方式套取資金比較便捷，而且金額較大。

近年來，伴隨著老齡化社會的來臨，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式亟待創(chuàng)新，從而產(chǎn)生了“以房養(yǎng)老”等新需求，而一些不法人員也聞風(fēng)而至，瞄上了老人們安身立命的房產(chǎn)，讓“以房養(yǎng)老”的美好愿景，變成了攬財?shù)慕杩凇?

2月24日，最高人民法院發(fā)布了人民法院老年人權(quán)益保護十大典型案例，其中就包括“以房養(yǎng)老”、打擊“套路貸”的案例，現(xiàn)實生活中類似案例也屢見不鮮?！耙苑筐B(yǎng)老”騙局高發(fā)的背后，有著怎樣的套路，老人們該如何防范？誰又該為這類騙局埋單？

“這套房子是我們幾十年工齡換來的，全家人僅有的一套住房，不能被人‘騙走’?！苯?，年近六旬的趙紅（化名）等多位老人向新京報記者反映稱，他們所委托的以房產(chǎn)進行“理財”的公司疑似爆雷，目前該公司已經(jīng)關(guān)門“跑路”，自己的房子很可能因此被收走。

是怎樣的騙局，讓上述老人陷入或?qū)⒎控攦煽盏木车?？事實真相究竟如何，老人們接下來又該何去何從?

當(dāng)事人：理財后收息僅仨月，房子或“易主”

“我們除了這套房子，就沒有多少現(xiàn)金可用了，為了讓家人過得更好一些，才想進行所謂的‘以房養(yǎng)老’理財?！?月25日，趙紅向新京報記者反映稱，2018年11月，她突然接到一家名為和諧眾生（中國）投資控股集團有限公司（以下簡稱“和諧眾生公司”）的電話，對方稱有“以房養(yǎng)老”類的理財產(chǎn)品，不用出租房子也能賺錢，還能生出一部分錢借給小微企業(yè)。

趙紅表示，上述和諧眾生公司推廣人員進一步向她介紹稱，“操作模式特別安全，客戶全程參與。你不用出錢，只要把房子拿出來，做個擔(dān)保即可，不影響住，也不影響出租，每月還能按時拿到一些零花錢，公司不會觸碰房主資金，只賺中間的差額利息?！?

“本來我不想?yún)⑴c這個理財?shù)模珊椭C眾生公司的工作人員每周每月都會給我發(fā)一些材料，勸說我參與?！壁w紅告訴記者，一年后的2019年11月，她才正式與該公司簽訂理財合同（具體名稱為“投資咨詢服務(wù)協(xié)議”）。

另一位年近七旬的老人李廣益（化名）告訴新京報記者，“當(dāng)初，和諧眾生公司服務(wù)人員給我打電話時，聲稱這叫‘無本金理財’，我們獲得的收益，是房子評估價百分之五的年息，讓房子生錢?！?

“2019年11月，和諧眾生公司的人上門通知，我家的房子評估價為340余萬元，下一步需要去不動產(chǎn)交易中心等部門走程序。”李廣益回憶稱，“走完程序”沒多久，他就收到了第一筆利息，“當(dāng)時，全家都很高興，一萬多元的利息就這么到賬了，房子還照常住著，我們頓時對這家公司信任感倍增。”

“可是，好景不長，簽訂完合同第三個月，本應(yīng)該到賬的利息遲遲未到。該公司人員稱，受疫情影響，要晚到賬一段時間?！崩顝V益告訴記者，隨后在2020年6月，該公司工作人員又稱，由于二次疫情，再次延期打款。

“接下來不久，讓人意想不到的事情發(fā)生了，和諧眾生公司董事長失聯(lián)。然后，我們就接到了仲裁方面的通知，如果不按期還款，就會將我們的房子強制收走。眼看著我們的房子很可能就這樣成為別人的了。”李廣益如是稱。

得知此消息后，2020年9月20日，李廣益與類似遭遇的當(dāng)事人來到和諧眾生公司討要說法，但是該公司已經(jīng)人去樓空。

騙局起底：房子被抵押貸款，負債由誰來背？

對于趙紅、李廣益等人的不幸遭遇，令人疑惑的是，和諧眾生公司開展的所謂“以房養(yǎng)老”，究竟是如何操作的？這背后有著怎樣的套路，當(dāng)事人的房子為何就已“危在旦夕”？

趙紅向新京報記者介紹稱，“收到仲裁申請書后，我們仔細查看才明白，和諧眾生公司將我們的房產(chǎn)抵押后，從第三方獲取了借款，現(xiàn)在無法還款了，第三方就向仲裁委提起申請執(zhí)行我們的房產(chǎn)?！?

事實上，房產(chǎn)抵押一事在辦理手續(xù)的過程中就可見端倪。“當(dāng)時，和諧眾生公司的工作人員讓我去不動產(chǎn)交易中心等部門，囑咐我‘到時候讓簽字就簽字，就是走個程序’。最終，我也是稀里糊涂就把程序走完了?！崩顝V益告訴記者，“現(xiàn)在回想起來，和諧眾生公司那時就將我們的房子進行了抵押貸款。”

但是，從合同約定層面來看，將房子進行抵押的“貸款人”，并非是和諧眾生公司，而是趙紅、李廣益等當(dāng)事人。新京報記者在趙紅提供的一份與和諧眾生公司簽訂的合同中看到，雙方約定，甲方（即趙紅一方），通過乙方（和諧眾生公司一方）的評估、推薦，與出借人達成“借款協(xié)議”，趙紅一方向出借人借取資金。同時，趙紅一方在獲得借款后，再將該筆借款存入和諧眾生指定的銀行賬戶，委托和諧眾生公司為其提供理財服務(wù)，和諧眾生公司按照預(yù)期年化5％（即0．416％月收益）向趙紅一方支付理財收益。

據(jù)趙紅介紹，她的房產(chǎn)70多平方米，評估價約為600萬元，按照評估價七成放款420萬元，按照約定，和諧眾生每月支付給她的理財收益約為17000元。

而值得注意的是，對于違約責(zé)任，協(xié)議中有一項對應(yīng)條款，“借款人不能如期按約定償還借款本息時，以抵押物優(yōu)先受償”。這也為后來當(dāng)事人的房子面臨“易主”危機埋下了伏筆。

“復(fù)盤來看，和諧眾生公司操作的整個過程，其實就是一個閉環(huán)?！碑?dāng)事人王芳（化名）稱，“我們聽從和諧眾生的安排，將自己的房子抵押給第三方出借人，從而獲取出借人的借款。然后按照和諧眾生的操作，我們將這筆借款交由和諧眾生去處置，隨后和諧眾生按約定給我們打‘息’”。

王芳進一步介紹稱，“如今，我們與所謂的出借人約定的還款時間已到，但和諧眾生公司已沒有支付能力，不可能把本金還給我們，我們自己也根本拿不出錢還款。其實，我們并不是真正的借款人，但所謂的出借人卻拿著理財合同去申請仲裁，要實現(xiàn)抵押權(quán)，也就是要收走我們的房子?！?

新京報記者通過天眼查獲悉，和諧眾生公司成立時間為2013年6月4日，目前經(jīng)營狀態(tài)為“存續(xù)”，經(jīng)營范圍包括項目投資、資產(chǎn)管理等方面，在經(jīng)營范圍一欄中特別規(guī)定，不得向投資者承諾投資本金不受損失或者承諾最低收益等。2021年1月，該公司個別人員已經(jīng)被限制消費。

另據(jù)上述多位當(dāng)事人稱，部分出借人與和諧眾生公司有“串通”嫌疑，其中一些出借人是和諧眾生公司的工作人員或公司負責(zé)人的親屬。3月2日，新京報記者針對此事試圖與多名出借人取得聯(lián)系，但均未獲得回應(yīng)。

律師：警惕“以房養(yǎng)老”演變成詐騙套路

事實上，上述趙紅、李廣益等人遭遇的“抵押房產(chǎn)理財”騙局并非個案。新京報記者注意到，2月19日，北京市打擊非法集資工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室就曾發(fā)文，對“以房養(yǎng)老”為名的非法集資騙局與陷阱進行了揭底，多起類似案例浮出水面。

北京市民盧女士被熟識的朋友帶到一家名為“北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司”的宣講會，被告知只需簽訂協(xié)議，允許將名下的房產(chǎn)抵押給小貸公司，就可以每月領(lǐng)取高額養(yǎng)老金作為回報。同意后，盧女士被對方安排簽署了各種協(xié)議，也確實收到了“養(yǎng)老金”。但不料幾個月后，貸款公司開始上門催債，她被逼賣房還高利貸。

盧女士被騙的套路與趙紅、李廣益等人如出一轍，此外也還有其他不同方式的騙局，比如，北京的徐女士將抵押房產(chǎn)的錢款交給位于朝陽區(qū)的某理財公司進行投資，其業(yè)務(wù)員曹某、孟某帶著徐女士簽署了各種文件材料。然而，在徐女士不知情的情況下，曹某、孟某將大筆貸款轉(zhuǎn)入自己和同伙的個人賬戶。

對于種種亂象，北京秦兵律師團隊負責(zé)人秦兵稱，真正意義上的“以房養(yǎng)老”，是由老年人將擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或特定的金融機構(gòu)，并獲取收益用于養(yǎng)老。但在“以房養(yǎng)老”發(fā)展初期，許多不法分子利用老年人普遍存在的“養(yǎng)老恐慌”心理和金融風(fēng)險防范意識薄弱的問題，將“以房養(yǎng)老”演變成詐騙套路，成為了非法集資重災(zāi)區(qū)。

秦兵認為，上述趙紅、李廣益等人的遭遇，疑似是一起典型的以房養(yǎng)老詐騙案件，這些老年人為投資“以房養(yǎng)老”理財項目，將自有房產(chǎn)進行抵押，背負巨額債務(wù)，又在不法分子的惡意串通之下失去自有房產(chǎn)，導(dǎo)致房財兩失，建議相關(guān)當(dāng)事人及時向公安部門報案。在秦兵看來，如果部分出借人涉嫌與和諧眾生串通“設(shè)套”故意損害第三人權(quán)益，那么此類合同屬于無效合同，應(yīng)當(dāng)撤銷，建議仲裁委慎重裁決。

■ 防騙貼士

該如何防范“房財兩空”的以房養(yǎng)老騙局？

當(dāng)前，我國養(yǎng)老市場方興未艾，打著“高收益”旗號的詐騙陷阱也層出不窮。在業(yè)務(wù)員的推銷洗腦、高利息的利誘和不法分子的惡意串通之下，不少老人防不勝防，最后甚至房財兩空。

那么，對于打著“以房養(yǎng)老”幌子的各種騙局，作為弱勢群體的老人們，該如何防騙？

避免被高利息等忽悠，提高風(fēng)險和法律意識

2月19日，北京市打擊非法集資工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡稱“北京打非辦”）對“以房養(yǎng)老”為名的非法集資騙局與陷阱揭底，其將“以房養(yǎng)老”非法集資的作案形式歸結(jié)為三大特點：一是假借國家“以房養(yǎng)老”政策名義，詐騙手段具有誘惑性；二是詐騙過程復(fù)雜，呈現(xiàn)出分工化、鏈條化的特點；三是以公證的方式規(guī)避法律，以合法形式掩蓋非法目的。

對于騙局模式，北京打非辦介紹稱，“此類公司和團伙通常以某理財公司代理人或業(yè)務(wù)員的身份向老年人介紹理財產(chǎn)品，說服老人通過抵押房產(chǎn)獲得抵押款進而投資所謂的理財產(chǎn)品，承諾老人4％－6％的年化收益；而另一面，此類公司和團伙又會將老人的房產(chǎn)抵押給第三方，并許給第三方12％－24％的高額利息，最后在收取足夠抵押款后攜款跑路?！?

據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，一些機構(gòu)用“以房養(yǎng)老”“養(yǎng)老公寓”等名目設(shè)置的陷阱，讓很多老年人單純地以為將房產(chǎn)抵押，就可以獲得不錯的養(yǎng)老收入，于是被套入了陷阱，須對此進行提防。

事實上，“以房養(yǎng)老”騙局，折射出老人們風(fēng)險意識和法律意識的匱乏。老年人須徹底打消“天上掉餡餅”的幻想，正如北京打非辦提示，“應(yīng)謹記高回報伴隨高風(fēng)險，切勿為了追求高收益輕信各類營銷話術(shù)?！?

慎選投、融資渠道，警惕“請君入甕”套路

“一些老人被騙后，因為對方做的手續(xù)很完整，而且本身就是設(shè)計好的一個騙局，打官司都很難贏。有不少人最后都拿不回被騙的房錢?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣律師如是表示。

對于已成事實的受騙人，王玉臣律師認為，最好的方法就是報案，交由司法機關(guān)去處理。

李宇嘉也表示，除了第一時間向公安機關(guān)及時報案外，還要到社區(qū)居委會反映情況，看社區(qū)內(nèi)的老人是否也有類似的經(jīng)歷，找一些線索來追溯不法機構(gòu)。不過，李宇嘉認為，最關(guān)鍵的是預(yù)防，因為詐騙事實一旦形成，追溯確實很難。

對于老年群體，北京打非辦提示，如有投資需求，請及時同家人或其他專業(yè)人士商量請教，尤其是面對大額投資，切不可一意孤行進了圈套。對于所投資的項目要謹慎挑選，選擇正規(guī)的投資渠道，并竭盡所能對項目進行調(diào)查。

最高人民法院也提醒老年人，還需時刻保持理性和冷靜，審慎選擇投、融資渠道，以免落入“請君入甕”的“套路”之中。

■ 行業(yè)建議

業(yè)內(nèi)：加速推進保險版“以房養(yǎng)老”

值得注意的是，在以房養(yǎng)老理財騙局事件頻頻發(fā)生的同時，真正的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品卻籍籍無名。

作為“以房養(yǎng)老”創(chuàng)新型金融產(chǎn)品的“住房反向抵押養(yǎng)老保險”，與靠出租房屋拿租金、或賣掉房子拿房款養(yǎng)老不同，老人將自己的產(chǎn)權(quán)房屋抵押給保險公司，可以繼續(xù)住在房子里。在世時，定期領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金；去世后，房子歸保險公司處置。這給“名下有房產(chǎn)、手中無現(xiàn)金”的老年人的養(yǎng)老，提供了一種全新思路。

2014年，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開始試點。2015年3月份，全國首款“以房養(yǎng)老保險”產(chǎn)品由幸福人壽推出。然而，截至2020年底，參保保險版以房養(yǎng)老的老人未超過200位，而參與試點、推出產(chǎn)品的保險公司，只有幸福人壽、中保人壽等。

事實上，在政策層面，國家在積極推動相關(guān)制度的落地。2020年1月23日，中國銀保監(jiān)會等13部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進社會服務(wù)領(lǐng)域商業(yè)保險發(fā)展的意見》指出，優(yōu)化老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險支持政策；建立完善支持老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)發(fā)展的合同賦予強制執(zhí)行效力、房產(chǎn)差異化處置等制度，促進相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)看來，保險版“以房養(yǎng)老”如果想要快速推進，須盡快完善頂層制度設(shè)計，以減少參與主體的擔(dān)憂與風(fēng)險。此外，相關(guān)部門此前對“以房養(yǎng)老”的宣傳力度不夠，導(dǎo)致大家對其認識不足，現(xiàn)在也應(yīng)加快這方面的工作。

匯力基金董事長孟曉蘇曾任幸福人壽董事長，在他看來，“保險行業(yè)對住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)成果宣傳不夠，應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)⑿腋Ｈ藟鄣脑圏c經(jīng)驗，包括近期收益平穩(wěn)與遠期潛在價值巨大的情況，向其他保險公司介紹，讓這個成功產(chǎn)品能得到快速推廣，以適應(yīng)中央要求‘規(guī)范發(fā)展第三支柱養(yǎng)老保險’的需要?！?

（編輯：靳樸）