溫州住房土地使用權(quán)到期國(guó)土部:自動(dòng)續(xù)期不收費(fèi)

23日上午從國(guó)土資源部獲悉，針對(duì)少數(shù)住房土地使用權(quán)到期問題，國(guó)土部提出了過渡性解決辦法:居民不需要提出申請(qǐng)，將自動(dòng)續(xù)期;續(xù)期也不收費(fèi);此類房屋交易時(shí)，將正常辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然本次采取了續(xù)期未收費(fèi)的辦法，但到期后補(bǔ)繳一定象征性補(bǔ)償完成續(xù)期，仍是未來主要趨勢(shì)。

主要針對(duì)溫州房屋產(chǎn)權(quán)到期事件

國(guó)土部昨日上午發(fā)布《妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題辦法》，明確表示，針對(duì)居民住房的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)到期問題，在地方相關(guān)"法律安排"明確之前，將采取"兩不一正常"的過渡性辦法處理。

具體而言，房屋所有人不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，市縣國(guó)土資源主管部門辦理續(xù)期也不收取費(fèi)用。同時(shí)，此類房屋在發(fā)生交易時(shí)，也將正常辦理房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。涉及"土地使用期限"的，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原始日期和到期日期，并注明"根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》(國(guó)土資廳函(2016)1712號(hào))辦理相關(guān)手續(xù)。"

南都記者了解到，上述辦法的出臺(tái)，主要是針對(duì)溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件。浙江溫州主城區(qū)橫河北新村、水心、上陡門等社區(qū)，部分居民房屋的20年期限土地使用證從去年開始陸續(xù)到期。溫州市主城區(qū)20年期限土地使用證到2017年底到期有600多宗，而到2019年底到期的將有1700多宗。續(xù)期或?qū)捶慨a(chǎn)價(jià)格三分之一繳費(fèi)，從而引發(fā)軒然大波。

對(duì)此，國(guó)土部昨日也表示，上述"兩不一正常"的處理方式僅為過渡性辦法，主要考慮是便民、利民，在相關(guān)法律安排出臺(tái)前，將由地方政府根據(jù)本地實(shí)際，先解決一些群眾當(dāng)前面臨的住房不能過戶等實(shí)際問題，維護(hù)群眾利益，解決行政管理部門在房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記等工作中遇到的難題。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華表示，之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現(xiàn)的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個(gè)別情況，有其特殊性;另一方面，相關(guān)法律安排尚未出臺(tái)，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關(guān)法律安排出臺(tái)后再與之做好銜接，就是"兩不一正常"一定不能給下一步相關(guān)部門作出法律安排不一致或者設(shè)置障礙。

處理辦法彌補(bǔ)了法律"空當(dāng)"

不到一個(gè)月前的11月27日，我國(guó)首次以中央名義出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的頂層設(shè)計(jì)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》，但其中并未明確說明房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)到期后是否收費(fèi)等問題，只是提出將"研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排"。而國(guó)土部昨日發(fā)布的處理辦法，正是彌補(bǔ)了法律出臺(tái)前的空當(dāng)。

那么，未來涉及普遍的大量70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿的續(xù)期問題又該如何處理?對(duì)此，國(guó)土部表示，將繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)查研究，在相關(guān)工作中積極建言獻(xiàn)策。

過渡辦法是"定心丸"

"溫州的過渡性辦法是免費(fèi)，這是因?yàn)橄嚓P(guān)法律安排尚未出臺(tái)，但未來相關(guān)法律安排出臺(tái)后，過渡性政策勢(shì)必要銜接到正式辦法"，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受南都記者采訪時(shí)表示，盡管溫州"兩不一正常"的過渡性辦法并不能等同于房屋70年土地使用權(quán)到期后處置辦法，但是仍然向市場(chǎng)、民眾傳遞了一個(gè)積極信號(hào)。

過渡辦法是政府繼續(xù)給民眾吃"定心丸"。顧云昌表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房市場(chǎng)交易中，非常重視樓齡以及使用期限到期等因素，過渡性辦法給出了先例，這將形成良好穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期。某種程度上說，甚至可以視為利好房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

"主要是為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防范近期部分房屋交易因此類事件而受干擾，體現(xiàn)的是相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的便民管理導(dǎo)向，也使得近期各類購(gòu)房者的顧慮減少。"易居智庫(kù)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦對(duì)南都記者稱。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此類土地使用年限為20年是帶有歷史屬性的，是當(dāng)時(shí)歷史遺留下來的一些問題。另外也說明土地市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的各地規(guī)定并不統(tǒng)一，后續(xù)要利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度推進(jìn)等政策環(huán)境實(shí)現(xiàn)此類做法的統(tǒng)一，進(jìn)而能夠有一個(gè)較好的口徑。

業(yè)內(nèi)人士:應(yīng)補(bǔ)繳象征性補(bǔ)償再續(xù)

盡管溫州住宅用地使用權(quán)到期續(xù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是一個(gè)利好，有利于保護(hù)居民的私有財(cái)產(chǎn)。但不少市場(chǎng)人士均表示，其他住宅土地是否也能夠無償?shù)狡诶m(xù)期并不明確。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)南都記者表示，到期補(bǔ)繳一定出納金差價(jià)或土地增值的差價(jià)等象征性補(bǔ)償，從而完成續(xù)期，可能是市場(chǎng)走向的一個(gè)趨勢(shì)。

"整體看，正常年限的土地，也就是50-70年年限的土地，未來繳納一定的費(fèi)用續(xù)期是趨勢(shì)，所以這種繳納是按照稅費(fèi)形式還是續(xù)期形式會(huì)影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。"中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，比較合理的續(xù)期方式應(yīng)該是自動(dòng)續(xù)期，但有一定的土地出讓金或稅費(fèi)的補(bǔ)充，不可能無償續(xù)期。

"補(bǔ)充的費(fèi)用應(yīng)該不會(huì)太高"，張大偉也表示，續(xù)期之后還需要面臨其他問題的配套，例如地上建筑物的拆改等。

1988年《憲法》修改之后，我國(guó)開始正式實(shí)行國(guó)有土地有償有期限使用制度，其中居住用地出讓最高年限為70年，工業(yè)用地與綜合用地的產(chǎn)權(quán)年限為50年，商業(yè)是40年，工業(yè)是30年。至今，大部分居住用地、商住用地仍約有20-40年到期。由此來看，相關(guān)政策并不急著出臺(tái)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，關(guān)于繳納多少比例的土地出讓金，以及在什么情況下繳納這些問題，目前還在立法層面，同時(shí)也是一個(gè)不斷論證和否定的過程。這個(gè)過程估計(jì)至少需要3年以上的時(shí)間，相關(guān)政策制定不求快，但要求科學(xué)論證對(duì)相關(guān)權(quán)利人的影響關(guān)系。后續(xù)此類問題解決以后，相關(guān)的補(bǔ)充內(nèi)容也會(huì)積極加入。

"從這些做法看，此前是各地根據(jù)實(shí)際情況來制定的，本身也沒有太多的問題，尤其是一些房?jī)r(jià)上漲過快的城市，補(bǔ)地價(jià)的做法更容易被接受。"嚴(yán)躍進(jìn)稱。

1988年《憲法》修改之后，我國(guó)開始正式實(shí)行國(guó)有土地有償有期限使用制度，其中居住用地出讓最高年限為70年，工業(yè)用地與綜合用地的產(chǎn)權(quán)年限為50年，商業(yè)是40年，工業(yè)是30年。實(shí)踐中，由于部分居住用地出讓年限較短，目前出現(xiàn)了出讓年限已經(jīng)屆滿或者即將屆滿的情況。然而，一些地方因?yàn)樘厥庹吆蜌v史遺留問題，還是存在居住用地產(chǎn)權(quán)低于70年的情況，溫州的20年產(chǎn)權(quán)的房子，更是其中的極端情況。

1980年開始建設(shè)的國(guó)商大廈是全國(guó)第一棟商用寫字樓，土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。

2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，對(duì)這一"歷史遺留問題"作了詳細(xì)規(guī)定，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，補(bǔ)交地價(jià)一次性交付，到期不辦理續(xù)期或申請(qǐng)未獲準(zhǔn)，則原有土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無償收回。

2016年4月，有媒體爆出溫州出現(xiàn)20年住宅用地使用權(quán)年限到期，居民要花幾十萬元"延期"的新聞，引發(fā)網(wǎng)友吐槽，溫州市國(guó)土局在第一時(shí)間回應(yīng):"收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期"是對(duì)信息的誤讀。這一爭(zhēng)議主要是由于相關(guān)法律空白導(dǎo)致的:我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但"自動(dòng)續(xù)期"該如何續(xù)，尚未有實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，導(dǎo)致溫州市國(guó)土局無法可依、無章可循，也無法為這些居民辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。

政策與觀點(diǎn)

房屋所有人不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，市縣國(guó)土資源主管部門辦理續(xù)期也不收取費(fèi)用。同時(shí)，此類房屋在發(fā)生交易時(shí)，也將正常辦理房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

---國(guó)土部《妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題辦法》

之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現(xiàn)的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個(gè)別情況，有其特殊性;另一方面，相關(guān)法律安排尚未出臺(tái)，地方行政管理部門先按此辦法操作，待相關(guān)法律安排出臺(tái)后再與之做好銜接，就是"兩不一正常"一定不能給下一步相關(guān)部門作出法律安排不一致或者設(shè)置障礙。

--- 國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華表示

過渡辦法是政府繼續(xù)給民眾吃"定心丸"。

--- 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)顧云昌

整體看，正常年限的土地，也就是50-70年年限的土地，未來繳納一定的費(fèi)用續(xù)期是趨勢(shì)，所以這種繳納是按照稅費(fèi)形式還是續(xù)期形式會(huì)影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

--- 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

                （編輯：宇強(qiáng)）