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這是巨大的政策變化信號,有望標志著我國的住房發(fā)展真正進入理性發(fā)展時代。
文|國家行政學院決策咨詢部副主任、研究員、博導 王小廣
今年的中央經濟工作會議,將“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”納入到繼續(xù)深化供給側結構性改革的四項任務之一,并明確提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。這是巨大的政策變化信號,標志著我國住房發(fā)展有望真正進入理性發(fā)展時代。
過去的房地產調控之所以難見成效,或與調控的預期結果相反,主要原因就是沒有明確房地產發(fā)展的長期定位,混淆了住房的投資屬性與消費屬性。
中外研究和實踐表明,住房盡管既有消費屬性,也有投資屬性,但主要功能是用于居住,不是用于投資。
“房子是用來住的,不是用來炒的?!边@話非常通俗,但卻是一條真理、一條鐵律。違背了真理、鐵律,必定會有惡果。特別是住房這樣重要的民生產品,如果定位出現(xiàn)偏差、嚴重偏離正確的發(fā)展方向,一定會導致各種問題、矛盾和風險,由此形成的房地產泡沫化、經濟泡沫化將會對經濟發(fā)展產生巨大的破壞作用。
投資投機需求是無限的
我國房地產發(fā)展一直存在不健康、不理性的因素。此前一輪房地產政策的調整也演化為一線、二線城市房地產銷售量再次出現(xiàn)暴增,并伴隨房價暴漲。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-11月,商品房銷售面積和銷售額分別增長24.3%和37.5%,其中住宅增長還要高些,分別增長24.5%和39.3%。這一漲幅遠超過了2013年的快速增長,僅低于2009年暴漲。
首先,這與政策的預期目標相背離。這一輪房地產政策的調整,主要是想消化三線、四線城市的過量庫存,結果卻是一線、二線城市房地產量價齊升,一些一線城市房價暴漲40%以上。這與去庫存、解決房地產發(fā)展問題的初衷相違背。
我們的調研發(fā)現(xiàn),在一線、二線城市購房多是有房人,買了二套又買第三套,買了10套又買第11套,明顯是投資投機性購買。
投資性需求的特點就是房價越漲越買,而剛需的特點是對價格相對不敏感。這些巨額的成交量多是投資性需求,還有一些是年青人恐慌性需求的釋放。
當存在較大的當期銷售庫存時,如果賣給無房者,就是消化庫存。但如果是賣給有房者,特別是賣給多套住房者,只是發(fā)生庫存的轉移,并不減少庫存。這時由房地產商的庫存轉為投資者的庫存。
其次,資金更多向房地產集中,不僅加劇了房地產過熱程度和潛在的金融風險,而且嚴重影響了實體經濟發(fā)展。
資金過度向房地產流動,必然導致實體經濟資金不足。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2016年1-11月累計,固定資產投資到位資金總額為548462億元,同比僅增長5.4%,凈增資金28317億元,其中房地產開發(fā)投資實際到位資金為129484億元,增長15.0%,新增資金17922億元,占全部投資到位凈增資金的63.3%,即投資到位新增資金中的一半多流向了房地產。
一些商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)也顯示,2016年的新增貸款中用于房地產的高達90%以上。資金流的嚴重偏移,對實體經濟產生巨大的“擠出效應”,應引導高度重視。
三是不利于“雙創(chuàng)”政策和創(chuàng)新驅動戰(zhàn)略的實施。房地產過熱影響最大的是創(chuàng)業(yè)熱情高漲的年輕人。房價過高既加劇他們的住房負擔,又影響了他們的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新激情,使許多人滋生浮躁、投機心理,不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動有序開展。我們認為,這次部分一線、二線房地產行業(yè)的意外暴漲可能對明后年的經濟增長產生新的壓力,導致經濟再次下行。
房地產調控之所以再一次陷入困境,再一次與預期相反,根本原因就是住房的定位問題沒有解決。試想,如果為了滿足人們的投資需求,再多的土地供應、再多的住房供給,都是無法滿足的。因為投資投機需求是無限的,但居住需求是有限的。
必須長期堅定抑制投資投機需求
沒有一個國家是靠房地產投資、房地產泡沫來實現(xiàn)現(xiàn)代化的,依賴房地產過熱發(fā)展經濟就是一劑“毒藥”,就是新的“發(fā)展鴉片”,到頭來會出大事,會把以前好的成果全喪失掉。
住房的消費應占多大比例、投資應占多大比例,可能是一個難以回答的問題。但我的研究表明,投資屬性不能超過10%,消費屬性要保持在90%以上。
住房的消費與投資之間的關系,就像就業(yè)與失業(yè)的關系,失業(yè)率達到多少會造成經濟系統(tǒng)不穩(wěn)定、產生巨大的經濟風險或重大危機?
歷史上最嚴重的失業(yè)率是美國的大蕭條,失業(yè)率達到25%,這是失業(yè)率的極限。有人會說,在25%的失業(yè)率下,不是還有75%勞動力在就業(yè),不是“大多數(shù)”都是好的嗎,系統(tǒng)怎么就崩潰了呢?
這就是因為壞因素的作用。壞因素的作用總是特別強,它能抵消無數(shù)好因素的影響。
通常經濟正常運行的失業(yè)率在5-6%,超過6%就會不穩(wěn)定,超過10%就會發(fā)生大的不穩(wěn)定,達到15%就會釀成災難。
住房的投資投機需求對住房穩(wěn)定健康發(fā)展也一樣,超過了10%就會出現(xiàn)泡沫,產生不穩(wěn)定性和風險。據(jù)我本人研究,多年來我國的住房投資投機需求占比多數(shù)地區(qū)超過30%,一線和二線則多在50%以上。投資投機過多推高了房價。
房地產的基本政策是必須長期堅定抑制投資投機需求,保障住房的消費需求。在住房立法上也必須明確規(guī)定國家只鼓勵一戶一套住房政策。
定位對了,調控就有了依據(jù),調控政策就能“有的放矢”,房地產泡沫就能被抑制。未來如何調控?我提出以下幾條建議:
一要為真正落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,必須設計相關的金融、稅收政策,堅定不懈的抑制住房投機性需求。對二套以上住房的購買政策不能時而過緊、時而又過松,對此有必要進行清理、規(guī)范。同時,加強對房地產信貸總閘門的控制。
二是各級政府要積極引導房價增長預期。在房地產調控上,一些地方政府存在“順周期”傾向,特別是對一些利益集團借機炒作、“火上燒油”視而不見。對此,要加強信息引導和對違規(guī)違法行為的懲治力度,合理引導預期。
三是加快房地產稅改革,建立房地產穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。
(編輯:馬芳)