這種房子少碰！男子花369萬(wàn)買房竟要交242萬(wàn)稅

你知道要買房,除了樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)買新房,找中介買房 、自己聯(lián)系房東買二手房……

還有什么買房的方式嗎？

最近有位深圳男子就通過(guò)一種特別的買房方式，欲買一套學(xué)區(qū)房，結(jié)果萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，原本以為只需要花369萬(wàn)就能“撿到的便宜”，在計(jì)算稅費(fèi)后，反而變成了超611萬(wàn)的“燙手山芋”……

這到底是一種怎樣的買房方式？

這位深圳男子又經(jīng)歷了些什么？

快看看

拍房拍到“燙手山芋”

沒(méi)辦法，只能違約

阿奇（化名）最近留意到淘寶上的司法拍賣房，看起來(lái)價(jià)格絕對(duì)的劃算，所以就計(jì)劃拍下房子給小孩上學(xué)使用。

2018年3月16日10:25:39，阿奇第19輪出價(jià)，以3692016元，將羅湖區(qū)的翠華花園一處房產(chǎn)收入囊中，這個(gè)價(jià)格僅比前一個(gè)出價(jià)者多3萬(wàn)元。

▲阿奇所拍下的房子就是這個(gè)小區(qū)中的一戶

撿了這么大一個(gè)便宜

阿奇當(dāng)然是十分開(kāi)心

但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到 本以為的好運(yùn)

在12小時(shí)后變成了一場(chǎng)“噩夢(mèng)”

▲阿奇所拍下的房子

因?yàn)檫@套競(jìng)拍價(jià)不足370萬(wàn)的房子

稅費(fèi)竟然高達(dá)242萬(wàn)

阿奇提供的稅費(fèi)清單顯示，其中的土地增值稅就高達(dá)218萬(wàn)。

為什么會(huì)這樣

“法拍房專家”負(fù)責(zé)人龍先生：

這套房子原先由公司持有，再加上登記總價(jià)不足5萬(wàn)，與成交價(jià)值相差太大，土地增值稅很貴，會(huì)按差額的60%收取。

你以為此時(shí)阿奇只需要棄權(quán)就可以了嗎？NO阿奇已經(jīng)交了一筆“學(xué)費(fèi)”。

“估計(jì)25萬(wàn)定金沒(méi)了”，阿奇告訴南都記者，在參與拍賣前，自己繳交25萬(wàn)定金獲得拍賣資格，現(xiàn)在這25萬(wàn)要打水漂了。

但在龍先生看來(lái)

阿奇還是幸運(yùn)的

如果交完首付款才發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)，“學(xué)費(fèi)”會(huì)交得更多，我見(jiàn)過(guò)不少，進(jìn)退兩難。

法拍“入坑者”眾

這個(gè)原因吸引人

3月18日，阿奇委托愛(ài)人到法院申訴，希望通過(guò)說(shuō)明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。

然而，在法院他們遇到兩個(gè)和自己情況一樣的買家，也是拍了同一個(gè)小區(qū)的房子。

阿奇：我們聯(lián)合起來(lái)向法院提申請(qǐng)減少稅費(fèi)，希望法院能重視。

而仔細(xì)梳理發(fā)現(xiàn)阿奇這套房產(chǎn)已經(jīng)是第二次上線拍賣了。

“2月29日那次拍賣就有人違約了，交了25萬(wàn)定金估計(jì)也沒(méi)有要回來(lái)”，阿奇告訴南都記者，前一個(gè)競(jìng)得人應(yīng)該也沒(méi)有看清楚稅費(fèi)。

淘寶網(wǎng)上公開(kāi)信息顯示2018年2月9日10:41:22，該套房產(chǎn)以3602016元成交，但最終也以棄拍告終。

“稅費(fèi)太不清楚了”，阿奇質(zhì)疑拍賣信息公開(kāi)中的稅費(fèi)部份不夠明確，對(duì)于“小白”買家而言，相關(guān)負(fù)責(zé)單位有責(zé)任和義務(wù)公布稅費(fèi)說(shuō)明，避免更多人“入坑”。

為啥屢屢有人入坑呢？

鏈家數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)3月份的二手房成交均價(jià)為7.3萬(wàn)/平，以此計(jì)算阿奇的房子也不會(huì)超過(guò)566萬(wàn)元。

所以如果按照阿奇一開(kāi)始拍得的價(jià)格369萬(wàn)，阿奇大概可以省下約30%的錢(qián)。

▲阿奇所拍下的房子就是這個(gè)小區(qū)中的一戶

不過(guò)，若按照阿奇369萬(wàn)元的拍賣價(jià)，加上242萬(wàn)元稅費(fèi)計(jì)算，他總支出至少611萬(wàn)元。則遠(yuǎn)高出市場(chǎng)價(jià)45萬(wàn)元真實(shí)價(jià)格。

而據(jù)淘寶網(wǎng)上評(píng)估機(jī)構(gòu)給出價(jià)格顯示，該套房子的快速變現(xiàn)評(píng)估價(jià)為403萬(wàn)，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)也僅533萬(wàn)。

so阿奇本想貪便宜

但沒(méi)想到卻是“進(jìn)了坑”

“法拍房專家”負(fù)責(zé)人龍先生：法拍房一般價(jià)格在市場(chǎng)價(jià)的9成左右，不然也不會(huì)有人去拍。

專家：購(gòu)買法拍房要做前期工作

如何去判斷一套房子是否值得去竟拍？

“法拍房的水還挺深的”，龍先生表示，不太建議“小白”買家去買。

你以為只有稅費(fèi)這一個(gè)坑嗎？

快看看 買“法拍房”還有這些要調(diào)查的

除了要懂得計(jì)算稅費(fèi)，還需要去做房子的前期調(diào)查，比如有沒(méi)有人住，好不好收房，有沒(méi)有租約，欠了多少水電費(fèi)，管理費(fèi)；還有的房子是沒(méi)有房產(chǎn)證的。

法拍房表面上看著便宜

實(shí)際上隱含的東西是非常多的

龍先生強(qiáng)調(diào)

前期的調(diào)查和計(jì)稅費(fèi)都不是最難的

▼

收房最難

因?yàn)榉ㄅ姆看蟛糠荻际怯腥苏加茫@些使用者大多與原業(yè)主有關(guān)系，所以不會(huì)拱手相讓。

而對(duì)于阿奇遭遇，龍先生建議，如果看好未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，也可以先買下來(lái)，畢竟未來(lái)房?jī)r(jià)能漲回來(lái)；如果棄拍，下次的成交價(jià)格低于上一次，法院有可能要求前一個(gè)棄拍人補(bǔ)交差額。

怎么也沒(méi)想到 “棄拍”除了定金沒(méi)了

還有這風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買拍賣房可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

如果你心動(dòng)了 要看好

專有名詞普及

交吉就是不但保證幫助過(guò)戶還負(fù)責(zé)空房交付。

不交吉只管競(jìng)買人拍付清購(gòu)房款后，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，交房和其他糾紛，由競(jìng)買人自己處理。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒指出，現(xiàn)在的司法拍賣房，基本上是注明不交吉維持現(xiàn)狀的房產(chǎn)，對(duì)于房產(chǎn)實(shí)際占有人和業(yè)主的法律關(guān)系，以及業(yè)主有沒(méi)有為其他人設(shè)定占有權(quán)，競(jìng)買人很難查明。

如果買錯(cuò)房會(huì)有很大風(fēng)

拍賣的房產(chǎn)上存在有長(zhǎng)期的租賃合同，依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競(jìng)買人取得房屋所有權(quán)后，不能對(duì)抗租客的租賃權(quán)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果你買的房子在抵押和查封前被出租了，那么租客的租賃權(quán)應(yīng)得到法律的保護(hù)，此時(shí)競(jìng)買人只有所有權(quán)，拿不到使用權(quán)。

房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭(zhēng)議，主要是物權(quán)法司法解釋一第七條規(guī)定的幾種情況。

人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)。

——物權(quán)法司法解釋一第七條規(guī)定

這種情況有可能延長(zhǎng)競(jìng)買人的過(guò)戶時(shí)間

也有可能直接導(dǎo)致競(jìng)買人竹籃打水一場(chǎng)空

存在代持協(xié)議的情況下，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人可以提起執(zhí)行異議之訴，雖然這樣的訴訟基本上法院會(huì)認(rèn)定實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的證據(jù)有瑕疵而駁回訴請(qǐng)，不會(huì)影響到最終的處理結(jié)果，但是會(huì)延長(zhǎng)競(jìng)買人的過(guò)戶時(shí)間，一次性付款的資金壓力耗不起。

這種情況要注意：夫妻雙方通過(guò)法院程序調(diào)解離婚，法院在調(diào)解書(shū)中確認(rèn)房產(chǎn)歸不是登記權(quán)利人的一方所有的情況，在法律上依據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)變更了權(quán)利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準(zhǔn)確地對(duì)外體現(xiàn)房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，競(jìng)買人購(gòu)買這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調(diào)解書(shū)上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利，競(jìng)買人注定是竹籃打水一場(chǎng)空。

拍賣房里面實(shí)際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購(gòu)房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家，也會(huì)出現(xiàn)，競(jìng)買人只能取得所有權(quán)不能取得占有使用權(quán)的情況。

房屋存在違法建筑，拍賣面積和實(shí)際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責(zé)任只能由購(gòu)買者承擔(dān)。

由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時(shí)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣，而對(duì)于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)短暫地觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋面積或質(zhì)量存在隱蔽的瑕疵。通過(guò)拍賣得來(lái)的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，此時(shí)競(jìng)買人只能自己承擔(dān)這個(gè)不利的法律后果。

▲阿奇所拍下的房子就是這個(gè)小區(qū)中的一戶

原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設(shè)定的有居住權(quán)限。比如，有老年人、病人或未成年人長(zhǎng)期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設(shè)定的實(shí)際居住權(quán)利，競(jìng)買人要想通過(guò)正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)，存在困難。

不能正常解除抵押的情況。解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權(quán)人和抵押權(quán)銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權(quán)，就存在麻煩。

另外一種就是業(yè)主和其他人存在聯(lián)合抵押行為，也存在抵押權(quán)無(wú)法注銷的問(wèn)題。

你看了這些問(wèn)題一定冷汗直冒了吧？

不過(guò)有時(shí)還是會(huì)有很多人

經(jīng)過(guò)深思熟慮還是會(huì)購(gòu)買拍賣房

我想這些問(wèn)題 還是要給大家講清楚

據(jù)廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒分析

問(wèn)題一

拍賣房受不受深圳限購(gòu)政策影響

依據(jù)廣東省高院2013年12月27日《關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實(shí)住房限購(gòu)政策的意見(jiàn)》的規(guī)定，競(jìng)買人須具備深圳市的購(gòu)房資格，不然競(jìng)買成功后，沒(méi)有辦法正常的辦理過(guò)戶手續(xù)。

問(wèn)題二

拍賣房能不能辦理銀行按揭手續(xù)

拍賣房基本要求是一次性付款，這對(duì)競(jìng)買人的財(cái)務(wù)狀況要求得很高，沒(méi)有在事前的要求的期限內(nèi)一次性支付，則繳納的保證金就要被扣減拍賣的費(fèi)用，下次拍賣成交價(jià)與本次成交價(jià)的價(jià)差等費(fèi)用。

問(wèn)題三

拍賣的房產(chǎn)如何定價(jià)，流拍后會(huì)如何處理

債權(quán)人申請(qǐng)法院依法查封債務(wù)人的房產(chǎn)，案件勝訴后，債務(wù)人仍然無(wú)法還錢(qián)，房產(chǎn)則會(huì)被法院依法拍賣，沒(méi)有到資不抵債，實(shí)在沒(méi)辦法的情況，業(yè)主都不會(huì)讓自己的房子進(jìn)入拍賣通道。

通常情況下，第一次評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)差不多，此時(shí)拍賣基本會(huì)流拍，再次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的幅度不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%，依據(jù)最高人民法院司法解釋規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以拍賣三次，第三次拍賣依然流拍的情況下，還應(yīng)當(dāng)在60天內(nèi)再進(jìn)行一次變賣，變賣由法院實(shí)施。

所以小編在此溫馨提醒:如果你只是因?yàn)楸阋?千萬(wàn)不要碰“法拍房”!

(編輯：映雪）