酒店式公寓:,想說愛你不容易

  來源:中國青年網(wǎng)2017-04-24
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核心提示:三月桃花開,限購再升級。酒店式公寓真的是限購年代的投資的好產(chǎn)品么?據(jù)記者調(diào)查,事實恰恰相反。
       三月桃花開,限購再升級。自去年九月份以來,杭州限購政策一再升級,不少投資客轉(zhuǎn)身追捧不限購的酒店式公寓,頻頻傳出酒店式公寓銷售火爆的新聞。

酒店式公寓真的是限購年代的投資的好產(chǎn)品么?

據(jù)記者調(diào)查,事實恰恰相反。

愛恨交加“熊房子”

王女士近來挺煩心的。她家住和平廣場附近,2011年底,毗鄰和平廣場的一家酒店式公寓開始銷售,折后起價18300元/平方米。王女士認為和平廣場是下城區(qū)區(qū)域中心,商業(yè)氛圍濃厚,不愁租客;該酒店式公寓面積小,總價低,又是精裝修,可以拎包入住。王女士手頭有點閑錢,買了一套,四五十平方米,總價不到百萬元。想想蠻不錯的,忍不住又買了一套。

一開始確實如王女士所料,拿到房子后,很快有了租客,月租4600元。算了算,租金基本可以還貸。穩(wěn)做收租婆,王女士也還滿意。

去年底,兒子留學(xué)國外,急需用錢,她準備賣掉一套。不料,當(dāng)初每平方米23000元買的,現(xiàn)在每平方米25000元掛出去,根本無人問津。她非常不解:“我的掛價并不高啊,怎么沒人接盤呢?”

后來,她的掛價與買入價基本持平了,還是不能脫手。很明顯,即使現(xiàn)在成交,考慮較高的稅費,王女士的這套酒店式公寓篤定虧本。毗鄰的現(xiàn)代城二手房價格已經(jīng)進入三萬元區(qū)間了,而王女士當(dāng)初的最愛,現(xiàn)在變成了愛恨交加的“熊孩子”。

記者從我愛我家網(wǎng)站檢索到,去年底野風(fēng)現(xiàn)代中心酒店式公寓成交兩套,一套56平方米,成交單價20804元,一套55平方米,成交單價20410元。

“變現(xiàn)比住宅難多了,基本都是賤賣?!辟I過酒店式公寓的購房者大多有這樣的體會。有位投資客在西湖邊買了東方金座的一套酒店式公寓,掛牌兩年多了,如今依然沒有套現(xiàn)。

記者隨機調(diào)查了杭州近年面世的幾家酒店式公寓,發(fā)現(xiàn)這些酒店式公寓二手房普遍賣不出價格,不少是虧本出售。

杭州市中心環(huán)城北路邊上財富中心酒店式公寓,現(xiàn)在掛價每平方米17000元到22000元之間,去年11月份成交一套單價17600元,遠遠低于周邊同房齡二手房價格。

古墩路上的同人精華,2012年底開盤折后均價14700元/平方米,而現(xiàn)在房途網(wǎng)上顯示的“房價走勢”掛牌均價每平方米14434元。

一房難求租客多

王女士和很多投資客感受一樣,認為酒店式公寓“好租不好賣”:“我的酒店式公寓賣了好久,來看房的人都沒有,最后放棄,還是租出去了?!?

另一位程女士說:“2009年我買了星光國際的一套酒店式公寓,面積50平方米左右,買入價格是17000元/平方米,在中介掛價16000多元/平方米也沒賣出去?,F(xiàn)在還出租著呢,租金4000多元/月。”

“手里有大把的客戶,但是哪有那么多房源?!痹诔俏鲝氖伦赓U中介工作的小金說,“尤其是一些優(yōu)質(zhì)的小區(qū),很少有斷檔的時候。這邊退租的人還沒搬出去,我們就帶著去看房了?!?

有關(guān)方面調(diào)查,包括濱江、文教區(qū)、申花在內(nèi),有不少小區(qū)的酒店式公寓都出現(xiàn)了無房可租的情況;相應(yīng)的,租金也水漲船高。

“當(dāng)初有閑錢,就買了一套35平方米的,現(xiàn)在隨便租租大概都有2500元?!苯⒁淘谌沼幸惶拙频晔焦?,如今的投資回報率約為5%~6%,堪比市面上的優(yōu)質(zhì)理財產(chǎn)品。

這些調(diào)查似乎佐證了酒店式公寓好租的傳聞。

成交雖熱有隱憂

酒店式公寓由于40年產(chǎn)權(quán)、不能落戶、稅費較高等特點,使得不少接盤俠望而卻步。

“總感覺40年產(chǎn)權(quán)很短,而且酒店式公寓水電費用也很高?!币晃欢址抠I家表示,“不能落戶也就是說小孩子沒有辦法讀書,所以不會考慮酒店式公寓。”因此,市面上酒店式公寓的自用客戶往往以商住兩用、短期居住過渡為主。

對于投資客而言,酒店式公寓最重要的投資指標只有一個,那就是租金回報率。不同于住宅投資主要考慮升值空間,酒店式公寓產(chǎn)品在轉(zhuǎn)手時較難賣出差價,主要以租金回報率作為重要衡量標準。

大部分寫字樓、商鋪的投資門檻還是比較高的。酒店式公寓雖然對于自住的人來說有一些顧慮,但是乍看還是不錯的投資選擇。

在業(yè)內(nèi)人士看來,酒店式公寓沒有被限購政策打擊,住宅限購導(dǎo)致部分購房需求轉(zhuǎn)移到不限購的商業(yè)地產(chǎn)市場上來,其中酒店式公寓首當(dāng)其沖。這類產(chǎn)品面積小,一般總價較低,投資門檻不高,其中80萬元以內(nèi)的酒店式公寓最受歡迎。

專家提醒:眼下雖然酒店式公寓成交大熱,但要注意一些風(fēng)險:酒店式公寓后期很難轉(zhuǎn)賣,只能靠出租獲益;酒店式公寓的水電費大多按照商用物業(yè)計算,居住成本高。

除了套現(xiàn)難,對比同區(qū)域的住宅,酒店式公寓價格漲幅也小得可憐。

前不久濱江剛成交的一套酒店式公寓,成交價格約為24000~25000元/平方米。而數(shù)據(jù)顯示,2010年該項目的新房價格就在25000元/平方米左右了。也就是說,這么多年過去,這套酒店式公寓價格幾乎沒漲。

資深房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者,很多客戶買酒店式公寓,首先看重其出租的收益,其次是升值保值能力。如果要賣,只有在行情全面爆發(fā)的市場環(huán)境下,價格才有可能有所上漲。

■新聞鏈接

酒店式公寓轉(zhuǎn)手稅費高

總價低、租金回報穩(wěn)定且可觀的特性,讓酒店式公寓受到不少購房者的青睞。業(yè)內(nèi)人士認為,“酒店式公寓基本上靠租金養(yǎng)活,地段不錯的精裝公寓一年的租金回報率能達到5%~7%。”

不過,酒店式公寓有隱性成本,在預(yù)期房價上漲及樓市限購的大背景下,投資酒店式公寓還特別需要注意一些問題。

一般商住型酒店式公寓的出售稅費比普通住宅高得多,包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等,計算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅。所以一旦要出手轉(zhuǎn)讓,需提前了解這些稅費。這也就是不少投資客認為酒店式公寓投資不合算的主要原因,漲了一點,近半交稅了。

酒店式公寓不同于普通住宅,還含有一些隱性成本,如公共維修基金、中介費等。此外,當(dāng)房屋空置時,很多人以為就不產(chǎn)生費用了。實際上,在房屋空置期間,沒人入住,就意味著沒有租金收入。

另外,酒店式公寓的物業(yè)費、水電費及各種維護費用均屬于商業(yè)性質(zhì),所以比普通住宅的高出不少,尤其是物業(yè)費一般是住宅的2倍以上。

(編輯:月兒)


 
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