“小產(chǎn)權(quán)”之痛：土地權(quán)屬衍生的住房黑市

官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一直無(wú)法厘清國(guó)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的具體數(shù)目。不過(guò)在北京東六環(huán)，毗鄰燕郊的通州區(qū)內(nèi)，一直存在著一個(gè)大型的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)——太玉園。2017春節(jié)后，在業(yè)主李優(yōu)的帶領(lǐng)下，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪了這座小區(qū)。

太玉園地處通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)，南北走向的張采路將小區(qū)分為東西兩部分，加起來(lái)整個(gè)小區(qū)占地有兩千多畝。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東西兩區(qū)的業(yè)主累計(jì)已經(jīng)超過(guò)兩萬(wàn)人。

李優(yōu)說(shuō)，當(dāng)初選擇在太玉園買房子，最主要的原因是價(jià)格便宜。“說(shuō)實(shí)話，這里的配套設(shè)施很完善，挨著地鐵線，交通也方便；門口有菜市場(chǎng)有超市；小區(qū)物業(yè)費(fèi)甚至只要五毛錢。”李優(yōu)至今仍對(duì)這里的環(huán)境很滿意，盡管當(dāng)年只是無(wú)奈之選，但她沒(méi)有后悔。

和其他地方小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主一樣，希望房子順利“轉(zhuǎn)正”一直是李優(yōu)的愿望。2006年，兩居室的小產(chǎn)權(quán)房入手后，當(dāng)?shù)氐拇逦C發(fā)過(guò)一個(gè)“產(chǎn)權(quán)證明”，這成為她擁有這套房子的唯一憑證。李優(yōu)一開(kāi)始就清楚“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”的區(qū)別，也自然希望太玉園的房子有朝一日能夠成為“大產(chǎn)權(quán)”，但是一轉(zhuǎn)眼十年過(guò)去，這個(gè)愿望一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

公開(kāi)消息顯示，在最近一次查處行動(dòng)中，太玉園被罰款兩億元，但一切照舊。甚至，當(dāng)?shù)氐膹埣覟炒逶谟駧Ш友匕队纸ㄔO(shè)了一批新的擴(kuò)建工程。這些新建房子和現(xiàn)有的太玉園一樣，同樣是“小產(chǎn)權(quán)”。

李優(yōu)沒(méi)有賣掉這個(gè)兩居室的打算。“我這房子現(xiàn)在租出去一個(gè)月也能有三千的收入，又不用還月供，沒(méi)必要賣掉?！彼痛蠖鄶?shù)太玉園的業(yè)主一樣，在等待中繼續(xù)博弈。李優(yōu)認(rèn)為太玉園社區(qū)最終會(huì)有一個(gè)出路。

像太玉園這樣的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，國(guó)內(nèi)很多城市都存在。專家認(rèn)為，太玉園是在村鎮(zhèn)集體用地上直接建造房屋出售給購(gòu)房者。而在其他一些地方，基層政府在土地市場(chǎng)“先上車、后補(bǔ)票”是小產(chǎn)權(quán)房形成的主要原因。例如，將原本非住宅屬性的土地以住宅性質(zhì)賣給開(kāi)發(fā)商，地方財(cái)政可以多得幾倍的土地收入，后期一旦無(wú)法完成土地性質(zhì)變更的“補(bǔ)票”行為，這些業(yè)主的房屋將永遠(yuǎn)成為“小產(chǎn)權(quán)房”。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，各地出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象，歸根結(jié)底是土地指標(biāo)的問(wèn)題。每年全國(guó)和地方都有相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)指標(biāo)。這些用地指標(biāo)包括了住宅、商業(yè)、工礦、倉(cāng)儲(chǔ)、公共基礎(chǔ)設(shè)施等各類性質(zhì)。

據(jù)了解，地方上每年度工業(yè)、商業(yè)等性質(zhì)用地指標(biāo)往往產(chǎn)生冗余，而住宅用地指標(biāo)則十分搶手。因此，地方政府普遍采取“先上車后補(bǔ)票”的方式，每年把部分非住宅用地直接以住宅用地賣給開(kāi)發(fā)商，后期再補(bǔ)辦土地用途變更手續(xù)。在土地手續(xù)未變更之前，地上住宅一直是非法的“小產(chǎn)權(quán)”房。

針對(duì)這種畸形供求關(guān)系下產(chǎn)生的住房市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，通過(guò)公開(kāi)透明的招拍掛市場(chǎng)獲得的土地很難誕生出“小產(chǎn)權(quán)房”，因?yàn)橥恋貦?quán)屬性質(zhì)在出讓伊始已經(jīng)十分明晰。而小產(chǎn)權(quán)房往往是繞過(guò)正常土地市場(chǎng)進(jìn)行土地買賣，然后在五證不全的情況下進(jìn)行銷售。因此，盡管解決歷史遺留的小產(chǎn)權(quán)房存在難度，但是杜絕增量并不困難，從土地出讓到房屋銷售中間的多個(gè)環(huán)節(jié)都可以做到有效監(jiān)管和規(guī)避。