“零首付”重出江湖

近期，購(gòu)房“零首付”重出江湖。在一些社交平臺(tái)上，多個(gè)城市的房地產(chǎn)中介以購(gòu)房者的口吻，發(fā)布“零首付拿下人生第一套房”、“零首付救了我的命”等帖子來(lái)吸引流量。

發(fā)帖者稱：“在廣州買房太不容易，好的太貴，便宜的太偏僻，而且本人還有欠款30個(gè)。經(jīng)過(guò)我的不懈努力，打入房地產(chǎn)內(nèi)部，終于找到一個(gè)住宅，位置很好，還有升值。最主要的是平掉了我的負(fù)債，而且零首付……”

也有來(lái)自武漢的發(fā)帖者表示，“原本80萬(wàn)的房子，按常規(guī)1.5成首付需要支付12萬(wàn)。但朋友囊中羞澀，分幣全無(wú)。中介卻透露一個(gè)驚喜——房子可以貸款至100萬(wàn)元，多出的部分，房東會(huì)退回。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，開(kāi)發(fā)商為了吸引客戶，往往會(huì)推出“零首付”這樣的營(yíng)銷噱頭。從過(guò)往的操作看，“零首付”往往是開(kāi)發(fā)商或房屋中介機(jī)構(gòu)通過(guò)預(yù)先墊付或是開(kāi)發(fā)商虛擬抬高房屋售價(jià)，總的操作思路往往是通過(guò)高評(píng)高貸從信貸公司或是從銀行以按揭貸款的方式來(lái)獲得首付款。

業(yè)內(nèi)人士表示，一些樓盤原先的銷售價(jià)格較高，現(xiàn)在樓盤降價(jià)，或者一些二手房降價(jià)比銀行評(píng)估價(jià)多，但仍按照原銷售價(jià)位或評(píng)估價(jià)貸款，也稱為高評(píng)高貸。其舉例表示，一樓盤原銷售價(jià)格2萬(wàn)元/平方米，降價(jià)后銷售1.6萬(wàn)元/平方米，按照部分城市最低15%的首付比例而言，貸款比例為85%。開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)原銷售價(jià)格2萬(wàn)元/平方米做一份合同，購(gòu)房者以該合同向銀行貸款，開(kāi)發(fā)商將超出購(gòu)房總價(jià)格的部分打給購(gòu)房者即可作為首付款。

在社交平臺(tái)上，廣州、武漢、西安、鄭州等地均有不少發(fā)帖者提及“零首付”購(gòu)房。

澎湃新聞在采訪中了解到，近日，某一線城市個(gè)別項(xiàng)目還推出了購(gòu)房高額返現(xiàn)的活動(dòng)。以一新房項(xiàng)目為例，住宅最高返現(xiàn)約90萬(wàn)元。有銷售人員算了一筆賬，“以一套總價(jià)為260萬(wàn)元的房源為例，首付兩成為52萬(wàn)元，貸款辦完后，開(kāi)發(fā)商會(huì)直接將90萬(wàn)打到您卡上，不僅零首付，還多出了約40萬(wàn)元的流動(dòng)資金。”據(jù)新房銷售代理介紹，活動(dòng)一周，該項(xiàng)目售出百余套房源，目前活動(dòng)已截止，所售房源為工抵房。

是餡餅還是陷阱？

近兩年，“零首付”購(gòu)房噱頭在市場(chǎng)上屢見(jiàn)不鮮。人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上就有大量關(guān)于“零首付”的相關(guān)留言。

舉例而言，今年8月5日，重慶巴南區(qū)一用戶投訴開(kāi)發(fā)商稱，“在認(rèn)購(gòu)房屋的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在0首付、公示不規(guī)范、變相返傭金等情況”。

也有購(gòu)房者留言向政府部門咨詢：“0首付購(gòu)房是否屬于違法違規(guī)行為？我前期購(gòu)買的房屋還沒(méi)交房，開(kāi)發(fā)商目前以0首付銷售?！薄?*項(xiàng)目以0首付方式進(jìn)行售房，現(xiàn)在只需要交2萬(wàn)元定金，剩余款項(xiàng)進(jìn)行銀行貸款，請(qǐng)問(wèn)領(lǐng)導(dǎo)這樣是否合理?！?

從處理結(jié)果來(lái)看，部分反映情況屬實(shí)的項(xiàng)目已被當(dāng)?shù)刈〗ň旨s談，要求其按文件法規(guī)合理營(yíng)銷，不得損害購(gòu)房人權(quán)益，同時(shí)暫停該銷售行為。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師指出，零首付的營(yíng)銷活動(dòng)要看具體是如何操作，部分開(kāi)發(fā)商為了圈住客戶將付款周期拉長(zhǎng)，前期購(gòu)房打出零首付的噱頭，要求購(gòu)房者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊首付款。目前市場(chǎng)上談及的零首付還有通過(guò)包裝成經(jīng)營(yíng)貸或者銀行合同做高評(píng)高貸，這本身已經(jīng)涉及“騙貸”的違規(guī)行為，本身也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者而言，做高房?jī)r(jià)套出的錢也意味著產(chǎn)生了更多的稅費(fèi)，一旦產(chǎn)生違約，對(duì)購(gòu)房者而言，違約責(zé)任和付款責(zé)任都是加大的。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“零首付”購(gòu)房多半是陷阱，本身也是違規(guī)的操作。當(dāng)前，各地買房的政策已經(jīng)很寬松了，加之利率下調(diào)，買房成本已大大降低，沒(méi)有必要去走“零首付”的渠道。部分購(gòu)房者如果首付能力不夠，需要靠“零首付”來(lái)買房，我個(gè)人建議可以暫時(shí)擱置一下。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，零首付購(gòu)房看似可以減輕購(gòu)房者初期的購(gòu)房壓力，但實(shí)際上可能會(huì)增加后期更高的資金成本和月供壓力，“零首付”買房更多是開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介吸引購(gòu)房者的一種手段。購(gòu)房者還是應(yīng)該充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況、貸款條件、法律合規(guī)性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等因素，理性做出選擇。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者也要仔細(xì)閱讀有關(guān)貸款、還款、違約等方面的合同條款，避免潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

多地發(fā)文警示“零首付”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

可以看到的是，“零首付”這一看似“無(wú)門檻”的購(gòu)房方式近期也引起了政府部門的重視。近日，多地政府發(fā)布警示文件，提醒購(gòu)房者理性看待“零首付”政策，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身情況量力而行。

以鄭州為例，8月5日，河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示稱，請(qǐng)廣大購(gòu)房者面對(duì)“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行為購(gòu)房的誘惑時(shí)保持冷靜，購(gòu)房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。

在此之前，據(jù)廣西南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也公開(kāi)表示，零首付購(gòu)房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，非可持續(xù)的購(gòu)房方式。

鄭州發(fā)布的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示提到，“零首付”不僅不能從根本上解決購(gòu)房者短期資金短缺問(wèn)題，通常還需借助于簽訂陰陽(yáng)合同、高評(píng)房屋價(jià)格等違規(guī)行為來(lái)實(shí)現(xiàn)。這不僅增加購(gòu)房者貸款利息及按揭月供還款負(fù)擔(dān)，還存在較大的騙貸法律風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，“零首付”涉及的部分違規(guī)操作行為，無(wú)法在網(wǎng)簽合同中明確約定，更得不到法律應(yīng)有保護(hù)。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，銀行也不能完成貸款審批手續(xù)，將會(huì)給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)房者也很難依法追責(zé)索賠。

此外，“零首付”通常是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)預(yù)先墊付，或是虛擬抬高房屋價(jià)格，從銀行以按揭貸款的方式來(lái)獲得首付款。開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同存在法律爭(zhēng)議，因此當(dāng)事方可能都會(huì)被追究刑事責(zé)任。

北京金訴律師事務(wù)所王玉臣律師表示，早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》中，就明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資。

王玉臣提到，從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)并不小。對(duì)于尚未批貸的，可能面臨著無(wú)法批貸的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同，要求購(gòu)房人提前全額還款的風(fēng)險(xiǎn)。

(編輯:鳴嫡)