“買房中介費,都超過我一年收入了” 專家:加強監(jiān)管制定指導(dǎo)價減輕買房人負(fù)擔(dān)

  來源:法治日報孫天驕 韓丹東2023-05-26
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核心提示:“中介費太高了?!苯眨本┦忻窭蠲鳎ɑ┩ㄟ^中介購買了一套價格大約400萬元的二手房,中介費花了10萬元。他當(dāng)時還看了臨近小區(qū)一套120平方米的房子,房主在房產(chǎn)中介

“中介費太高了?!?/span>

近日,北京市民李明(化名)通過中介購買了一套價格大約400萬元的二手房,中介費花了10萬元。

他當(dāng)時還看了臨近小區(qū)一套120平方米的房子,房主在房產(chǎn)中介掛出的價格是1200萬元,算下來的中介費是30萬元,僅中介費就相差兩倍。

記者采訪多位購房者發(fā)現(xiàn),他們不但要面對大城市高昂的房價,還要面對高昂的中介費,買房壓力巨大。這種現(xiàn)象也引起主管部門的關(guān)注。近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(以下簡稱《意見》),提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用等。

接受《法治日報》記者采訪的專家認(rèn)為,長期以來,房產(chǎn)中介服務(wù)的交易習(xí)慣是以房屋價格為基準(zhǔn)進(jìn)行固定費率計費,如此統(tǒng)一的計算方式會導(dǎo)致價格高的房產(chǎn),中介費水漲船高,與房產(chǎn)中介機構(gòu)所提供的服務(wù)成本和服務(wù)質(zhì)量很可能不相匹配,欠缺合理性?!兑庖姟返某雠_,有利于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的管理,進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場,從而減輕二手房買方壓力。

金額高而且不合理

中介費用遭人詬病

為了選擇合適的住宅,李明沒少和房產(chǎn)中介打交道,“跑了3個月,換了3家中介,看了快100套房子”。

據(jù)李明介紹,他選擇的3家房產(chǎn)中介,都是北京房地產(chǎn)市場上規(guī)模比較大的機構(gòu),二手房買賣的中介費是房屋成交價的2%至3%。

在多番比較后,李明最終敲定了一套房,“中介費的價值應(yīng)該體現(xiàn)在能順利幫買房者完成過戶的每個細(xì)節(jié)之中,但就我的買房經(jīng)歷來說,中介機構(gòu)提供的服務(wù)和收取的中介費不成正比”。

中介人員告訴他,中介費包括評估費、咨詢費、買賣代理費、權(quán)證辦理服務(wù)費、地產(chǎn)咨詢服務(wù)費等。但在李明看來,他“看不見”這些服務(wù),他能感受到的僅是中介人員提供咨詢、帶看房、幫著辦理過戶業(yè)務(wù)等服務(wù)。

李明覺得自己支付了中介費并沒有得到專業(yè)服務(wù)。中介人員每次帶他看房,都沒有準(zhǔn)備任何紙質(zhì)材料,他看房時問起來,中介人員才臨時找材料向他介紹相關(guān)情況;他發(fā)現(xiàn)房屋或者所在小區(qū)有問題時,中介人員也總是想著搪塞過去等。

更讓李明感覺滑稽的是,中介人員向他提供了很多“非中介”服務(wù),比如,某房產(chǎn)中介的工作人員在得知他的購房要求之后,不是按照他的要求尋找二手房源,而是一直向他推薦郊區(qū)的新房,他拒絕了好幾次,甚至看了十幾套房子之后,對方還在說“哥,要不考慮下新房吧”。

“只因為買新房手續(xù)少,中介可以拿到開發(fā)商的提成。”李明說。

“幸虧沒有選擇這家房產(chǎn)中介,要是交了中介費之后出現(xiàn)什么問題,真是得不償失?!崩蠲髡f。

家住北京市朝陽區(qū)的梁先生同樣對買房過程中的中介費多有詬?。菏樟怂畮兹f元中介費,中介人員既不了解房屋情況,也不了解購房政策,回答問題錯了還嘴硬……

北京市民秦放(化名)甚至因高昂的中介費而打算放棄買房。他給記者算了一筆賬,購買一套兩居室,價格大概在500萬元,除了房價,“中介費按房價的2%至3%之間收取,房價高,中介費水漲船高,十幾萬元相當(dāng)于我一年的收入,太貴了?!? 北京市民鄧琳(化名)的老家在湖南省長沙市,她覺得中介費按照房價的一定比例設(shè)置不合理。兩年前,她在長沙通過中介買了一套房,房價190余萬元,中介費花了6萬余元;今年年初,她和丈夫在北京市購入一套兩居室,花費700余萬元,中介費近20萬元。

記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn),中介機構(gòu)的中介費收取比例并不統(tǒng)一。有的中介公司針對房屋所在的不同地域、樓盤類型等情況,收取一定比例的中介費。中介費的收取對象也不固定。有的由買方負(fù)擔(dān),有的由買賣雙方負(fù)擔(dān)。

固定費率交易習(xí)慣

致中介費水漲船高

早在去年,市場就有傳言,將取消房產(chǎn)中介,核心也是對“中介費”的詬病。

不過,以自己的看房經(jīng)歷為例,秦放說,要買房,基本繞不開中介費,因為不通過中介機構(gòu),很難接觸到合適的房源。

在海潤天睿律師事務(wù)所合伙人包華看來,房地產(chǎn)交易涉及金額巨大且直接影響買賣雙方生活,交易本身也極具專業(yè)性,需要專業(yè)人士協(xié)助雙方達(dá)成交易并順利履約。

對此,華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法認(rèn)為,在二手房交易過程中,由于買賣雙方存在信息差,所以對中介服務(wù)有較大需求。因此,作為溝通二手房交易雙方的“橋梁”,房產(chǎn)中介機構(gòu)的存在有其合理性。

據(jù)楊勤法介紹,在二手房交易中介費方面,我國此前曾實行政府指導(dǎo)價管理制度,如北京、上海等地均有對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2014年6月,國家發(fā)展改革委、住建部發(fā)布《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費管理的通知》,指出房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受委托,提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費,實行市場調(diào)節(jié)價。另外,下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費定價權(quán)限,由省級人民政府價格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理,各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育實際情況,決定實行政府指導(dǎo)價管理或市場調(diào)節(jié)價。

楊勤法說,這意味著,隨著房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的發(fā)展,我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐漸實行市場調(diào)節(jié)價,具體收費標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自行制定并按規(guī)定明碼標(biāo)價。

楊勤法認(rèn)為,由此帶來的一個問題是,房產(chǎn)中介服務(wù)的這種交易習(xí)慣,以房屋價格為基準(zhǔn)進(jìn)行固定費率計費且固定費率的彈性較小,如此統(tǒng)一的計算方式會導(dǎo)致高價房產(chǎn)的中介費畸高,與房產(chǎn)中介機構(gòu)所提供的服務(wù)成本和服務(wù)質(zhì)量很可能不相匹配,欠缺合理性。

包華也發(fā)現(xiàn),由于有些房地產(chǎn)交易價格高昂,按固定比例收取服務(wù)費的做法,容易出現(xiàn)超高服務(wù)費,與中介服務(wù)工作的價值相背離。

據(jù)楊勤法研究,在中介機構(gòu)收取的費用方面,除了中介費較高以外,還存在一些亂收費現(xiàn)象。這主要是因為房屋交易過程很長,透明度不足,個別中介機構(gòu)以“跑腿費”“擔(dān)保費”“融資費”等為名向購房者多收取費用。

受訪專家認(rèn)為,正是在這種背景下,為了解決部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、捆綁收費等問題,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《意見》,以規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù),加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

加強房產(chǎn)中介監(jiān)管

合理確定服務(wù)收費

市場在規(guī)范中有序發(fā)展,存量時代下,過往的“自由”亟須得到合理約束。

《意見》提出,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量,結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價,引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。

楊勤法認(rèn)為,此次《意見》的出臺,是政府對近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展?fàn)顩r的積極回應(yīng),除了重申此前相關(guān)規(guī)定中的一些原則外,也針對當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場乃至整個社會經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)和趨勢提出了新的要求?!兑庖姟返某雠_,有利于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的管理,有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場,從而為其今后持續(xù)發(fā)展奠定法治基礎(chǔ)。

在楊勤法看來,除此之外,由于房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)是二手房進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的重要渠道,因此,《意見》提出的監(jiān)管措施,對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場和房地產(chǎn)市場均有利好作用。

北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜認(rèn)為,對于實行市場調(diào)節(jié)價的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費,《意見》也從完善市場交易秩序角度,提出了若干舉措(如“嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費”),以使此類收費能如實反映市場真實情況。

孟麗娜介紹說,從中介服務(wù)工作與收費的對應(yīng)關(guān)系而言,固然房屋價值越高,中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)的付出越多,但是二者并不是等比的關(guān)系。房屋價值越高,經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費中所對應(yīng)的成本比例越低。因此,當(dāng)中介費用的總額較高,甚至成為房屋買賣雙方的過重負(fù)擔(dān)、影響交易的時候,對房價中較高部分對應(yīng)的中介服務(wù)收費予以一定的限制,是一種見效快的調(diào)節(jié)手段。而且,雖然單筆中介費總額可能因此下降,但會由此提高交易雙方的成交意愿和成交率,并通過擴大的成交量對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的利益予以彌補。

楊勤法認(rèn)為,此次《意見》所提出的服務(wù)費率與成交價格成反比的定價模式,相較于既有市場習(xí)慣而言更具合理性,并且能夠較大幅度降低高價二手房的流轉(zhuǎn)交易成本,鼓勵二手房交易,盤活住宅存量。

同時,楊勤法建議,在《意見》提到的相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)上,可以制定二手房中介費的指導(dǎo)價,同時加強對中介服務(wù)透明度監(jiān)管。中介機構(gòu)應(yīng)該提供清晰明確的服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn),確保購房者了解他們所支付費用的具體用途,這包括明確說明中介人員在交易過程中所提供的具體服務(wù)和相關(guān)費用,防止亂收費現(xiàn)象的發(fā)生。

“不能任由一些大的中介機構(gòu)利用其支配地位操控價格。尤其在一些房價較高的城市,對于購房者來說,高額中介費也不利于二手房交易市場的良性發(fā)展?!睏钋诜ㄕf。

在楊勤法看來,還應(yīng)加強對房產(chǎn)中介市場的監(jiān)管。政府和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該加強對房地產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管,確保中介機構(gòu)遵守法律法規(guī),提供合規(guī)和專業(yè)的服務(wù)。為了確保二手房中介市場的良性競爭,防止壟斷和濫用市場支配地位行為的發(fā)生,必要時,反壟斷監(jiān)管部門也可以參與到監(jiān)管中。此外,購房者自身也應(yīng)該加強對房地產(chǎn)市場的信息了解,以提高對中介費和中介服務(wù)的認(rèn)知,比如可以通過自主學(xué)習(xí)、參考專業(yè)意見和咨詢獨立機構(gòu)等方式。

孟麗娜提醒說,買賣雙方在簽訂中介合同、接受中介服務(wù)之前,不要相信口頭的介紹、說明和保證,對中介費用和對應(yīng)的服務(wù)項目,要讓中介機構(gòu)寫下來、說明白、算清楚,自己心里有本賬,這是避免事后后悔或感覺被欺騙的主要途徑。同時,也可以多問、多聽,尋找一個最為滿意的服務(wù)機構(gòu)和價格。

包華說,民法典明確規(guī)定,中介服務(wù)方的權(quán)益可以獲得法律保護(hù),這為中介服務(wù)市場的良性發(fā)展打下了基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上,政府可以積極引導(dǎo)中介機構(gòu)提供更多元化的服務(wù),并依據(jù)質(zhì)價相符的原則,多元化定價,以滿足社會公眾需要。

此外,楊勤法建議推廣二手房買賣“去中介化”的方式。比如2021年,浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局旗下的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”,上線了“個人自主掛牌房源”功能,房東們可以自行在平臺上掛上自家房源,購房者也可以“繞開”中介直接和房東面對面交易,為二手房買賣提供了更多可能性。

(編輯:月兒 )


“買房中介費,都超過我一年收入了” 專家:加強監(jiān)管制定指導(dǎo)價減輕買房人負(fù)擔(dān)
 

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