房子多了未必是好事 樓市這四類(lèi)人最該當(dāng)心風(fēng)險(xiǎn)

2016年中國(guó)樓市堪比年度大戲,由起初的風(fēng)平浪靜變成后來(lái)的火熱買(mǎi)房潮,再到年底的多城市重啟限購(gòu)限貸政策。

眼看就到2017年了,融360房貸君的一位朋友想著把手里的兩套房子賣(mài)掉，話說(shuō)他可是手握6套房子的高凈值人群，現(xiàn)在樓市都有點(diǎn)淡了，怎么還這么著急賣(mài)房子呀？朋友說(shuō)房子多了心里不踏實(shí)，以后行情還不知道什么樣。估計(jì)好多朋友都聽(tīng)的云里霧里了吧，別著急，就讓融360房貸跟大家說(shuō)說(shuō)。

先把時(shí)間倒回到2015年，2015年樓市成交低迷，除了部分一線城市外，多數(shù)地方特別是三四線城市庫(kù)存量不斷攀升，各地出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼等政策也沒(méi)能激起大家的購(gòu)房欲望。這時(shí)候地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行有些著急了，因?yàn)檫@三者受房地產(chǎn)影響最明顯。政府賣(mài)地時(shí)，開(kāi)發(fā)商手中有一部分自有資金，再?gòu)你y行借貸，繳納了土地款，同時(shí)還要向銀行舉債進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，房子一旦賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商的錢(qián)收不回來(lái)，銀行就著急了。與此同時(shí)，政府新的土地也無(wú)法再賣(mài)，公共建設(shè)的資金和各項(xiàng)支出也只能舉債，銀行舊債沒(méi)有回來(lái)，新債需求又急劇上升。

更為嚴(yán)重的是，房子賣(mài)不出去銀行的債務(wù)要不回來(lái)，放貸都受到了影響，阻礙了城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這就上升到國(guó)家層面的問(wèn)題了，于是中央開(kāi)始號(hào)召去庫(kù)存，先是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房，然后就是營(yíng)業(yè)稅契稅雙降刺激購(gòu)房需求。買(mǎi)賣(mài)二手房以前是滿五年免征營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在是滿兩年就免征。一套100萬(wàn)的房產(chǎn)，滿2年交易的，如果買(mǎi)家不是首套房，契稅可減少1-2萬(wàn)，營(yíng)業(yè)稅減少5.5萬(wàn)，房?jī)r(jià)越高，減免越多。重點(diǎn)是，這次是針對(duì)首套房大戶型和二套房買(mǎi)家的優(yōu)惠，其優(yōu)惠力度，前所未有。

房子多了未必是好事 樓市這四類(lèi)人最該當(dāng)心風(fēng)險(xiǎn)

這次政策的出臺(tái)，主要是為了刺激二三四線城市化解庫(kù)存，特意把北上廣深排除在契稅優(yōu)惠政策之外。即使這樣，也毫不影響一線城市房?jī)r(jià)的上漲，不僅是一線城市，樓市的熱火燒到了二線城市。新政出臺(tái)的2月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，比1月份增加9個(gè)，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。城市間房?jī)r(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，分化現(xiàn)象持續(xù)。

房?jī)r(jià)一路飆升超出了預(yù)期，本來(lái)是想讓成交低迷的城市恢復(fù)點(diǎn)活力，沒(méi)想到一線、二線等主要城市漲得最兇，形勢(shì)有點(diǎn)不對(duì)勁兒了，必須得做點(diǎn)什么控制住房?jī)r(jià)。于是國(guó)慶節(jié)期間先后有二十幾個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)限貸政策。這次限購(gòu)限貸每個(gè)城市根據(jù)各自的實(shí)際情況作出調(diào)整，因城施策的效果很明顯。房?jī)r(jià)漲得不再那么猛了，有的甚至出現(xiàn)了回落。樓市從賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，正式開(kāi)啟了調(diào)整階段。之前為沒(méi)買(mǎi)房著急的人平靜下來(lái)陷入觀望中。

事情并沒(méi)有就此結(jié)束，有些地方的限購(gòu)限貸政策并不是一次性出臺(tái)的，比如鄭州，分別在10月2日，10月6日，12月21日出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，似乎是在試探著調(diào)控效果，一點(diǎn)點(diǎn)地收緊政策。似乎中央這次鐵了心要整治瘋狂的樓市。這么看那些遭遇限購(gòu)限貸的購(gòu)房人有點(diǎn)太點(diǎn)背了吧？猶猶豫豫大半年沒(méi)買(mǎi)，到后面完美地錯(cuò)過(guò)了買(mǎi)房機(jī)會(huì)。不過(guò)事實(shí)并非都如想象中的那樣“不幸”，從一定程度上講，沒(méi)買(mǎi)房倒是幸運(yùn)了，房子太多倒是大麻煩了。

之所以這么說(shuō)是源于一項(xiàng)房產(chǎn)政策。今年財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉曾表示，個(gè)人所得稅、房地產(chǎn)稅改革的工作正在推進(jìn)。專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種，征收房地產(chǎn)稅主要是征稅思路的轉(zhuǎn)變。目的是要從現(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主，轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)收稅為主。現(xiàn)行的征稅思路是，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)繳納個(gè)人所得稅、增值稅等，而改革后的思路是手持房產(chǎn)的房主需要交稅，這樣一來(lái)不僅阻斷了一部分投機(jī)需求搶占房產(chǎn)市場(chǎng)，還能讓這些有多套房子的人為了避稅賣(mài)掉手里的房子，增加了二手房市場(chǎng)房源，改善供需平衡。相比限購(gòu)限貸等抑制需求端的政策，這種調(diào)整供需平衡的方式更加有效。

對(duì)于征收范圍，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)施正文認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積,"免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理,這樣對(duì)于三口之家來(lái)說(shuō),可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用交稅。"不過(guò)華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示，如果放寬到第一套房不征收,能夠緩解不少矛盾,但卻有可能出現(xiàn)離婚潮。而要想避開(kāi)離婚潮,就還得再放寬,從第三套開(kāi)始征?！暗降滓趺凑?還需要陽(yáng)光化的理性討論?！?

總的來(lái)說(shuō)就是有一套房子的家庭肯定是在安全線內(nèi)，超過(guò)兩套房可能就要交稅了。怪不得開(kāi)頭的那位手握6套房子的朋友心里不踏實(shí)了呢，原來(lái)是怕以后交稅啊。實(shí)際上包括這位朋友在內(nèi)，有那么幾類(lèi)人得小心點(diǎn)政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

家有多套房子的“高凈值”人群

要說(shuō)這位朋友吧，并不是什么倒賣(mài)房子的炒房客，真正靠自己買(mǎi)的房子只有兩套，剩下四套都是從祖父母、父母輩繼承來(lái)的，作為獨(dú)生子女也是沒(méi)辦法。

各路炒房客

炒房客，顧名思義，就是通過(guò)多種炒作手法哄抬房?jī)r(jià)，已達(dá)到短期內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格差，再轉(zhuǎn)手從中獲取暴利的人群，這種炒房客多是群體性的。所以一個(gè)炒房客手下有多套房產(chǎn)也好不為怪。全國(guó)多地出臺(tái)了限購(gòu)限貸政策，購(gòu)房人陷入觀望，炒房客想要在短期內(nèi)，把手里的房子賣(mài)出去并不容易，在被房子套牢后一旦再遇到房產(chǎn)稅改革，炒房客可就遭了殃，賣(mài)不動(dòng)的房子就得交稅。所以啊，聰明的人現(xiàn)在都不炒房子了，都在想方設(shè)法處理掉多余的房子。

假離婚買(mǎi)房的人

今年“假離婚買(mǎi)房”成為樓市的一大熱詞，不少名下有多套房子的夫妻為了躲避限購(gòu)政策，將房子都過(guò)戶到一個(gè)人名下，然后雙方辦理離婚手續(xù)，在以無(wú)房一方的名義買(mǎi)房，享受首套房首付、利率優(yōu)惠，買(mǎi)完房子后兩人再?gòu)?fù)婚，這樣一家人名下就又多了一套房子。以后征收房產(chǎn)稅可就高興不起來(lái)了。這離了婚能順利買(mǎi)到房子自然是好，可是政策不會(huì)總讓人鉆空子，上海今年為了嚴(yán)查假離婚買(mǎi)房，有銀行規(guī)定對(duì)“離婚不到半年”的房貸申請(qǐng)人嚴(yán)查，若不符合貸款申請(qǐng)資格，即使離了婚也不給批貸。隨著調(diào)控政策的不斷收緊，其他城市也很有可能會(huì)有類(lèi)似的舉措進(jìn)行限制。

房貸壓力過(guò)重的人

還有一類(lèi)人就是房貸壓力過(guò)重的人，作為普通的買(mǎi)房人，出于種種原因頂著高房?jī)r(jià)貸款買(mǎi)了房子。我們知道，信貸政策也是逐漸收緊的趨勢(shì)，比如有消息稱北京將從2017年1月1日起將首套房利率統(tǒng)一調(diào)整為9折，而目前最低利率為8.2折。不僅是利率，提高房貸首付比例的城市也不在少數(shù)。，政策調(diào)整后意味著買(mǎi)房人將承擔(dān)更多的利息和首付，購(gòu)房成本增加。

為什么說(shuō)房貸壓力過(guò)重的人會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？熱點(diǎn)城市的信貸政策是不斷試水收緊的趨勢(shì)，對(duì)于有一套或兩套房子的人，如果遭遇央行加息，就有可能每套房要多承擔(dān)幾百、上千的房貸月供，一下子增加了房貸壓力。再者說(shuō)了，今年經(jīng)歷了樓市的房?jī)r(jià)高點(diǎn)，部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落，要是之前買(mǎi)的房子價(jià)格跌了，豈不是照樣肉疼??？所以說(shuō)有房子的人擔(dān)心的問(wèn)題不比沒(méi)房的人少。

2017年注定是個(gè)調(diào)控之年，融360房貸君不敢說(shuō)稅收改革政策能很快出來(lái)，但是可以肯定的是隨著市場(chǎng)變化，調(diào)控政策也會(huì)隨之變化。手握多套房產(chǎn)的人可以適當(dāng)減持一部分房產(chǎn)，畢竟雖然現(xiàn)在政策還沒(méi)出來(lái)，但也只是時(shí)間的問(wèn)題，還是早做準(zhǔn)備的好。

（編輯：愛(ài)娣）