當(dāng)前,房地產(chǎn)融資的市場(chǎng)預(yù)期正在穩(wěn)步改善。初步統(tǒng)計(jì)顯示,2022年1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元,較去年四季度月均水平多增約3000億元。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款多增約2000億元,個(gè)人住房貸款多增約1000億元。除了間接融資,房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資也獲得了改善,多家房企已經(jīng)或準(zhǔn)備在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)。
與此同時(shí),部分房企的風(fēng)險(xiǎn)化解工作正在有序推進(jìn)。在中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》后,近日已有招商銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行等機(jī)構(gòu)積極參與。
多位業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)變。下一步,監(jiān)管部門(mén)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位,按照探索新發(fā)展模式的要求,全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
房企融資持續(xù)改善
在各方的共同努力下,房地產(chǎn)銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等行為正逐步回歸常態(tài),市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步改善。
預(yù)期穩(wěn)定對(duì)于市場(chǎng)平穩(wěn)至關(guān)重要。2021年下半年以來(lái),個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)顯性化。受此影響,市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn),房地產(chǎn)各類(lèi)主體的避險(xiǎn)情緒上升,金融機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)了短期應(yīng)激反應(yīng),一致性收縮信貸誤傷了部分房企的合理融資需求。
此后,監(jiān)管部門(mén)及時(shí)矯正了市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)、穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。這從最新數(shù)據(jù)可以看出:根據(jù)初步統(tǒng)計(jì),2022年1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元,較去年四季度月均水平多增約3000億元;2021年四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元,同比多增2020億元,較三季度多增1578億元。
“房地產(chǎn)貸款穩(wěn)步增長(zhǎng)原因有三?!惫獯筱y行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示,一是金融監(jiān)管部門(mén)及時(shí)糾偏部分金融機(jī)構(gòu)的房貸政策執(zhí)行,效果明顯;二是個(gè)別房企的信用風(fēng)險(xiǎn)影響正在消除,信用環(huán)境逐步改善;三是金融監(jiān)管部門(mén)明確表態(tài)滿(mǎn)足房企合理融資需求,鼓勵(lì)房企市場(chǎng)化并購(gòu)重組,同時(shí)加大對(duì)住房租賃的金融支持力度,這些因素共同助推了市場(chǎng)預(yù)期企穩(wěn)。
值得注意的是,除了銀行信貸間接融資,房地產(chǎn)的直接融資環(huán)境也出現(xiàn)了改善。據(jù)悉,兩家民營(yíng)房企—重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司、旭輝集團(tuán)股份有限公司已于近日分別取得50億元中期票據(jù)的注冊(cè)通知書(shū),這也是龍湖、旭輝首次在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)以項(xiàng)目建設(shè)為用途的債務(wù)融資工具。
對(duì)于市場(chǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)融資將要“回暖”“反彈”的猜測(cè)之聲,國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示,接下來(lái),房地產(chǎn)的合理需求將繼續(xù)得到滿(mǎn)足,但并非強(qiáng)勁反彈,而是企穩(wěn)、逐步回升,“房住不炒”的定位不會(huì)發(fā)生改變。
風(fēng)險(xiǎn)化解有序推進(jìn)
改善房地產(chǎn)融資環(huán)境,其背后的一個(gè)重要基礎(chǔ)是穩(wěn)妥有序化解房企風(fēng)險(xiǎn)?!敖鹑跈C(jī)構(gòu)給予房企信貸支持畢竟要根據(jù)市場(chǎng)化原則,如果房企杠桿率依然很高,或者債務(wù)償還壓力依然很大,那么金融機(jī)構(gòu)也會(huì)相對(duì)審慎。”曾剛說(shuō)。
房企風(fēng)險(xiǎn)化解的思路是什么?“房企之間的項(xiàng)目并購(gòu),是房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰、化解風(fēng)險(xiǎn)的有效市場(chǎng)化手段?!比嗣胥y行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示,已出險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)困難的房企集團(tuán),它們手中仍持有部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目子公司的股權(quán)或資產(chǎn),對(duì)此,不少行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)愿意購(gòu)買(mǎi),相應(yīng)地,這也就產(chǎn)生了專(zhuān)門(mén)的融資服務(wù)需求。
為此,2021年12月,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《通知》,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解、行業(yè)出清。《通知》從穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購(gòu)融資顧問(wèn)服務(wù)、提高兼并收購(gòu)服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理等方面,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提高服務(wù)效率,為并購(gòu)營(yíng)造良好的融資環(huán)境,助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。
記者獲悉,相關(guān)探索正在積極、有序地推進(jìn),并取得了初步進(jìn)展。2月14日,招商銀行與大悅城控股集團(tuán)股份有限公司簽署地產(chǎn)并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議,招行將優(yōu)先為大悅城提供地產(chǎn)并購(gòu)相關(guān)的綜合金融服務(wù),專(zhuān)項(xiàng)融資額度為100億元。此外,平安銀行計(jì)劃于近期啟動(dòng)房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行工作,首期50億元,募集資金將專(zhuān)項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的投放。
除了商業(yè)銀行給予資金支持,房企自身也在直接融資市場(chǎng)上發(fā)行了相關(guān)債券,用于項(xiàng)目并購(gòu)。目前,房企并購(gòu)中期票據(jù)“招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2022年度第一期中期票據(jù)(并購(gòu))”已成功發(fā)行,該中期票據(jù)是首批由房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的、專(zhuān)門(mén)用于并購(gòu)項(xiàng)目的債務(wù)融資工具。
個(gè)人房貸保持穩(wěn)定
房企融資改善的同時(shí),個(gè)人住房貸款繼續(xù)保持穩(wěn)定,重點(diǎn)保障購(gòu)房者的剛需。對(duì)比此前數(shù)據(jù)可以看出,個(gè)人住房貸款2021年10月當(dāng)月增加3481億元,較9月多增1013億元;2021年11月當(dāng)月增加4013億元,較10月多增532億元;而此次2022年1月較2021年四季度月均水平多增約1000億元。
多增資金重點(diǎn)流向了哪里——“穩(wěn)剛需”的取向依然不變?!霸谀壳暗你y行個(gè)人住房貸款中,90%以上都是首套房貸款。”銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞說(shuō)。
總量增長(zhǎng)的同時(shí),貸款價(jià)格、放款周期也出現(xiàn)了一定調(diào)整。記者走訪(fǎng)北京地區(qū)的房地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn),目前個(gè)人住房貸款從申請(qǐng)到審批、放款的周期有所縮短,部分銀行可做到過(guò)戶(hù)3天后放款,具體放款速度根據(jù)購(gòu)房者的個(gè)人資質(zhì)有所差異。
貸款價(jià)格的調(diào)整則與結(jié)構(gòu)性降息有關(guān)。1月20日,新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下調(diào),與購(gòu)房者密切相關(guān)的5年期以上LPR降至4.6%,較上月下降5個(gè)基點(diǎn),結(jié)束了此前連續(xù)20個(gè)月不變的格局。
“從1月20日LPR下調(diào)后,來(lái)詢(xún)問(wèn)房貸月供變化的客戶(hù)多了起來(lái)?!辨溂冶本?fù)興門(mén)外大街店的一位經(jīng)理說(shuō),這取決于購(gòu)房者當(dāng)時(shí)簽訂貸款合同時(shí)選擇的利率調(diào)整方式。此前選擇了“浮動(dòng)利率”方式的借款人,每月房貸還款金額確實(shí)會(huì)減少,但如果借款人此前選擇的是“固定利率”方式,即使5年期以上LPR下調(diào),其還款金額也不會(huì)變,“但對(duì)于新申請(qǐng)房貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),不存在以上問(wèn)題”。
“接下來(lái),將繼續(xù)保障好剛需群體的信貸需求,督促銀行在貸款首付比例、利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持?!眲⒅胰鹫f(shuō),同時(shí),將加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度,研究細(xì)化金融支持措施。
此前,央行、銀保監(jiān)會(huì)已發(fā)布通知表示,保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理,并對(duì)此做出相關(guān)安排,鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
(編輯:映雪 )